Al regolamento condominiale non è stata fornita un’univoca definizione legislativa, ma, in base alla consolidata giurisprudenza, si può definire come una sorta di statuto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti sulla vita di tutti i componenti della collettività condominiale.
Per poter esistere, il regolamento deve necessariamente essere redatto in forma scritta e modificato con le medesime modalità, non può esistere dunque un regolamento verbale, né tanto meno può essere modificato mediante il semplice accordo orale delle parti, senza che questo venga tradotto per iscritto.
Esistono tre tipi di regolamento condominiale:
- assembleare: approvato dalla maggioranza dei partecipanti, non può importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà.
- contrattuale: regola ulteriori aspetti della vita del condominio rispetto a quello assembleare. Ovvero quegli aspetti che il regolamento assembleare non può normare: materie diverse da quelle fissate dalla legge, deroghe alla disciplina condominiale ovvero i diritti di proprietà dei singoli condomini, esclusivi o su parti comuni. A differenza del regolamento assembleare, quello contrattuale può essere trascritto al fine di avere certezza circa la sua opponibilità ai terzi.
- giudiziale: creati dall’Autorità Giudiziaria a seguito dell’incapacità, da parte dei condomini, di pervenire alla formazione in sede assembleare.
Modifica del regolamento contrattuale: il caso
La vicenda genera dall’approvazione a maggioranza la modifica di una clausola di un regolamento condominiale contrattuale tramite l’aggiunta di un comma, il quale ha imposto il divieto di destinare le unità immobiliari e gli accessori a qualsiasi uso di pubblico locale.
La clausola originaria, invece, stabiliva che i locali dovevano essere utilizzati solo ad uso di civile abitazione, uffici, negozi, autorimesse e mai adibiti ad usi contrari all’igiene, alla decenza e al buon costume.
Il Tribunale di Biella ha dichiarato nulla la delibera condominiale in quanto approvata a maggioranza dei condomini e non all’unanimità nonostante avesse ad oggetto la modifica del regolamento condominiale, da adottarsi all’unanimità.
Il Condominio ha proposto appello avverso la sentenza del Giudice di primo grado, sostenendo che la delibera in questione si sarebbe limitata ad esplicitare un divieto già esistente, enunciando “in positivo” un divieto che era già specificato “in negativo”, tramite l’aggiunta di una clausola.
Gli appellati hanno chiesto il rigetto dell’appello.
La decisione della Corte di Appello di Torino
I Giudice di secondo grado, con la sentenza n. 914/2022, hanno sposato la tesi del Tribunale di Torino e hanno rigettato l’appello del Condominio.
La Corte ha infatti argomentato la decisione affermando che, qualora il divieto di destinare le unità immobiliari e gli accessori a bar-ristorante fosse già stata prevista nella clausola originaria, non si sarebbe avvertita la necessità aggiungere un ulteriore comma, che quindi non ha specificato nulla, ma ha innovato, e dunque modificato, il regolamento contrattuale, la cui approvazione deve, a pena di nullità, essere adottata all’unanimità dei condomini.
Regolamento di condominio contrattuale e clausole regolamentari
Come sancito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 943/1999, all’interno di un regolamento di origine contrattuale, occorre distinguere tra clausole contrattuali e clausole regolamentari che disciplinano l’uso dei beni comuni e pertanto risultano modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, Codice Civile.
Il regolamento di condominio contrattuale può anche contenere solo clausole di natura regolamentare per la modifica delle quali non sarà necessario il consenso unanime dei condomini bensì soltanto la maggioranza richiesta dall’art. 1136 c.c. Se invece il regolamento è misto, ovvero contiene clausole di natura contrattuale ed altre di natura regolamentare, quelle di natura contrattuale andranno modificate all’unanimità.
La trascrizione delle modifiche del regolamento condominiale contrattuale
Il regolamento di condominio contrattuale può essere o meno trascritto nei pubblici registri immobiliare, così da renderlo opponibile ai terzi.
Dopo ampia discussione, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6769/2018 ha affermato che non è soggetto a trascrizione tutto il regolamento condominiale, bensì solo le clausole aventi natura contrattuale.
Occorre pertanto, anche ai fini della trascrizione così come della modifica del regolamento, concentrarsi sulla natura delle singole clausole e non tanto sull’origine del regolamento che ben può contenere clausole di natura mista.
Quando una clausola del regolamento condominiale è di natura contrattuale pertanto, la relativa modifica deve dunque essere trascritta nei pubblici registri immobiliari se riguarda i diritti reali previsti dall’articolo 2643 c.c.
La Cassazione ha inoltre precisato come deve avvenire la trascrizione per essere efficace. Nella sentenza numero 17493/2014 ha affermato che “dalla nota deve risultare non solo l’atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell’atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva”.
La modifica del regolamento condominiale nel supercondominio
Così come nel condominio, anche il regolamento del supercondominio può dover essere modificato, e tale procedimento deve seguire quello ordinario relativo al regolamento del condominio ordinario.
Infatti, anche il regolamento del supercondominio può contenere clausole di natura assembleare e clausole di natura contrattuale. In base alla loro natura pertanto, per la modifica delle stesse, si applicano le medesime regole previste per il condominio ovvero:
- la modifica all’unanimità se si tratta di clausole aventi natura contrattuale con i relativi adempimenti pubblicitari;
- la modifica a maggioranza dei presenti rappresentati almeno la metà del valore dell’edificio se aventi natura assembleare.
Fonte: Condominioweb