Sappiamo che l’amministratore di condominio, seppur decaduto per scadenza del termine o per le sue dimissioni, resta in carica in attesa che venga sostituito dal nuovo mandatario. Infatti, per pacifica posizione giurisprudenziale, questa cosiddetta perpetuatio di poteri corrisponde alla volontà dei condòmini e soddisfa gli interessi dei medesimi.
Nonostante ciò, l’assemblea conserva il pieno e legittimo diritto di opporsi a tale perpetuatio. Ad esempio, perché è talmente sfiduciata verso il vecchio amministratore, al punto da non volergli riconoscere alcuna ulteriore facoltà, seppur temporanea.
Ebbene, in tale circostanza o in altre analoghe, in attesa di nominare il nuovo amministratore, il consesso potrebbe decidere di affidare la gestione ordinaria della cosa comune a una sorta di facente funzioni? È possibile riconoscere la figura dell’amministratore di fatto in condominio? L’amministratore di fatto ha il potere di recuperare gli oneri condominiali dai condòmini morosi?
Ha risposto a queste domande la recente sentenza del Tribunale di Salerno n. 2808 del 11 agosto 2022. Lo ha fatto discutendo e risolvendo un appello avverso una sentenza del Giudice di pace di Salerno con la quale il magistrato de quo aveva respinto un’opposizione a decreto ingiuntivo.
Non resta che descrivere, più approfonditamente, il caso concreto.
Amministratore di fatto in condominio: è possibile? Il caso concreto
In un fabbricato campano, una condòmina era in arretrato con le quote condominiali per un ammontare di circa 1.500 euro. Per questo motivo, il fabbricato chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo dal Giudice di pace di Salerno. L’ingiunta, però, non accettando pedissequamente l’ordine ricevuto, proponeva opposizione.
In tale sede, l’opponente eccepiva, in primis, il difetto di rappresentanza dei soggetti che, in nome e per conto del ricorrente condominio, avevano attivato il procedimento monitorio. Si trattava, infatti, di tre condòmini ai quali l’assemblea aveva affidato il compito di gestire il fabbricato in via informale, senza cioè conferire alcun incarico ufficiale di amministratori dell’edificio. Insomma, per questa ragione, l’ingiunta chiedeva la revoca del decreto.
L’esito dell’opposizione era negativo. Il Giudice di pace, infatti, confermava la validità del provvedimento opposto e la piena legittimità dei rappresentanti del fabbricato nel chiedere ed ottenere il decreto de quo.
La vicenda, perciò, si spostava dinanzi al competente Tribunale di Salerno quale giudice di appello, di fronte al quale la condòmina morosa riproponeva le stesse eccezioni formulate in prima istanza, auspicando un diverso esito della vertenza.
Purtroppo per l’appellante, anche il secondo grado di giudizio si risolveva con un nulla di fatto. Il Tribunale di Salerno, infatti, dichiarava l’appello infondato, confermava la legittimità del decreto in discussione e condannava l’istante al pagamento delle spese processuali.
Funzioni analoghe a quelle dell’amministratore: cosa dice la legge?
Nel nostro codice civile, a proposito dei poteri e della nomina dell’amministratore, c’è una disposizione molto interessante che, obiettivamente, ammette la possibilità che in un condominio ci possa essere un facente funzioni «In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore (art. 1129 co. 6 c.c.)».
La norma appena citata, quindi, pare contemplare l’evenienza che in un fabbricato non sia presente un vero e proprio amministratore, ma solo qualcuno che svolge compiti analoghi. Insomma, un mandatario del condominio, con pieni poteri di rappresentanza e di gestione ordinaria della cosa comune, ivi compresa la facoltà di recupero degli oneri condominiali arretrati.
Tali conclusioni sono confermate dalla sentenza in commento.
Assenza di una nomina formale: è possibile gestire il condominio?
Anche in assenza di una nomina formale, è possibile gestire il condominio al pari di un amministratore a tutti gli effetti «pare condivisibile il principio di diritto richiamato dal primo giudice secondo cui, indipendentemente da una investitura formale da parte della assemblea, possa essere considerato amministratore del condominio “colui a cui i condomini abbiano conferito l’incarico per l’espletamento delle relative funzioni”».
Sarà, però, necessario che tale potere sui generis sia stato conferito dall’assemblea «dal deliberato in atti quel che emerge è la volontà dei partecipanti alla comunione di voler attribuire, ai condomìni…, il compito di provvedere alla gestione ordinaria del condominio, tra cui, com’è noto, rientra il potere di rappresentanza dei condomìni ed il potere di agire in giudizio al fine di ottenere la riscossione degli oneri condominiali».
Il Tribunale di Salerno ammette, perciò, la possibilità di un amministratore di fatto in condominio, individuando nel citato disposto dell’art. 1126 co. 6 c.c. e nel diritto societario il riconoscimento di tale figura anche in ambito condominiale «La disposizione in esame sembra riconoscere la possibilità di gestire il condominio anche per il soggetto sprovvisto di nomina formale, in quanto, dall’obbligo per colui che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore di esporre i suoi dati, al fine di essere conosciuto dai terzi e dai condomini, deriverebbe il riconoscimento giuridico da parte dell’ordinamento» e ancora «l’amministratore cd. di fatto, ben può essere mutuata dal diritto societario, nella cui materia trova ingresso esplicitamente nel caso in cui l’ingerenza nella gestione della società manifesti i caratteri della sistematicità e della completezza (cfr. Cass. Civ. sentenza n. 21730/2020)».
È in ragione di tali considerazioni che l’ufficio campano, in piena adesione col magistrato espressosi in primo grado, ha considerato i rappresentanti del fabbricato pienamente legittimati ad agire per il recupero delle quote arretrate. Essi, infatti, erano stati investiti di tale potere dal consesso e perciò potevano regolarmente chiedere ed ottenere il decreto ingiuntivo a carico della condòmina morosa.
Fonte: Condominioweb