Le spese per gli interventi di manutenzione e ristrutturazione del condominio sono poste a carico di tutti i proprietari, in ragione del valore di ciascun immobile. È questo il principio generale che opera per la ripartizione delle spese condominiali.
Gli interventi sono previamente autorizzati dall’assemblea solo se superano l’ordinaria amministrazione; in caso contrario, l’amministratore provvede autonomamente, ovviamente con spese a carico dei condòmini.
Eccezionalmente, la legge consente al singolo condomino di prendere in mano la gestione del condominio e di ottenere il rimborso delle spese sostenute.
Di tanto parleremo nel presente contributo: vedremo cioè quali sono le spese urgenti anticipate dal condomino.
La risposta al quesito giunge direttamente dalla giurisprudenza e, nello specifico, dalla Corte d’Appello di Lecce che, con sentenza n. 61 del 18 gennaio 2022, ha accolto il gravame proposto da un condomino avverso la sentenza di primo grado che lo aveva visto soccombente. Approfondiamo la questione e vediamo quali sono le spese urgenti anticipate dal condomino.
Spese urgenti anticipate dal condomino: il caso
Il giudizio di primo grado prendeva le mosse da un’opposizione a decreto ingiuntivo emesso per mancato pagamento di oneri condominiali.
L’ingiunto si difendeva dal provvedimento monitorio contestando i documenti contabili su cui si basavano; in via riconvenzionale, chiedeva che le somme addebitategli fossero compensate con i crediti che aveva maturato nei confronti della compagine per via di alcuni interventi di riparazione che aveva intrapreso d’urgenza nell’interesse del condominio intero, attesa l’inerzia dell’amministratore.
Soccombente in primo grado, il condomino proponeva appello. Vediamo quali sono le doglianze.
Spese urgenti anticipate dal condomino: i motivi d’appello
Il condomino lamentava il mancato rimborso di alcuni interventi urgenti che aveva sostenuto nell’interesse di tutto l’edificio, sopperendo così all’inerzia dell’amministratore.
Ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., infatti, «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».
Ebbene, a detta del condomino, le spese indifferibili e urgenti avrebbero riguardato:
- il ripristino dell’impianto TV condominiale;
- il ripristino dell’impianto condominiale di sollevamento dell’acqua (autoclave);
- la registrazione di una sentenza in cui il condominio risultava parte soccombente.
Spese urgenti anticipate dal condomino: la decisione
La Corte d’Appello di Lecce, con sentenza n. 61 del 18 gennaio 2022 in commento, ha parzialmente accolto l’impugnazione proposta dal condomino.
Dagli atti risultava in effetti che l’appellante avesse sostenuto queste spese per conto del condominio. In punto di diritto, va però valutata l’urgenza degli atti intrapresi in assenza di autorizzazione.
Ebbene, secondo la pronuncia de qua, bisogna aderire «al principio di diritto richiamato dall’appellante per cui in ordine al carattere dell’urgenza (ex multis Cass. 16.04.2018 n. 9280, Cass. 23.09.2016 n. 18759, cass. 13418/2014) il concetto di indifferibilità ed urgenza, in materia di condominio, va riferito a quella spesa sostenuta dal singolo condomino necessaria al godimento delle cose comuni al fine di evitare un nocumento, non necessariamente certo, alla cosa stessa, a terzi o ad alcuno dei condòmini, intervento che all’uopo debba eseguirsi senza ritardo».
Nel caso di specie, la Corte d’Appello ritiene di accogliere il rimborso chiesto dal condomino, almeno con riferimento al ripristino dell’impianto condominiale di sollevamento dell’acqua, il cui guasto avrebbe privato di acqua potabile l’intero edificio proprio nel periodo di Ferragosto.
La circostanza che i problemi relativi al cattivo funzionamento dell’autoclave fossero noti al condominio non esclude ma aggrava la posizione dell’appellato, perché ancor più giustifica l’urgenza dell’intervento individuale in assenza di soluzione del problema da parte dell’amministratore.
In definitiva, deve ritenersi che la riparazione dell’autoclave e la registrazione della sentenza possano rientrare nell’alveo di cui all’art. 1134 c.c., contrariamente alla riparazione dell’antenna tv, che non deve ritenersi indifferibile e urgente.
Spese urgenti anticipate dal condomino: i precedenti
La sentenza della Corte d’Appello di Lecce si pone peraltro nel solco di consolidata giurisprudenza; si prenda ad esempio la sentenza della Corte di Cassazione n. 27519/2011, secondo cui «Per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare, ai sensi dell’art. 1134 c.c., che ne sussisteva l’urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini».
Peraltro, la Suprema Corte non ha mancato di ricordare come al condomino che sia intervenuto nella gestione della cosa comune senza che ve ne fosse necessità non spetta nemmeno il rimedio fornito dall’azione di ingiustificato arricchimento.
In questi termini gli ermellini: «Al condomino cui non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per essere carente il presupposto dell’urgenza all’uopo richiesto dall’art. 1134 c.c., non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento ex art. 2041 c.c. in quanto, per un verso, essa non può essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti e, per altro verso ed avuto riguardo al suo carattere sussidiario, esso difetta giacché, se la spesa non è urgente ma è necessaria, il condomino interessato può comunque agire perché sia sostenuta, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1133 c.c. (con ricorso all’assemblea) e 1137 e 1105 c.c. (con ricorso all’autorità giudiziaria)» (Cass., sent. n. 20528/2017).
Fonte: condominioweb