Si sa che, tra parenti, non manca mai l’occasione per bisticciare. Ad esempio, nel caso qui esaminato, è accaduto che due fratelli dividevano la proprietà di parte di un edificio, acquisito iure successionis.
In ragione di ciò, i due consanguinei hanno litigato sull’opportunità di eseguire o meno alcuni lavori di manutenzione straordinaria.
Una situazione, per nulla, dissimile da quelle che possono manifestarsi all’interno di qualsivoglia condominio e che coinvolgono i vari proprietari dell’edificio.
Pertanto, per dirimere il disaccordo è dovuta intervenire la magistratura. Quest’ultima si è espressa con la sentenza n. 274 del 3 marzo 2022 del Tribunale di Pisa. In particolare, dinanzi all’ufficio toscano, si è stabilito se erano indispensabili o meno alcuni lavori e come andava ripartita tra i due comproprietari la spesa degli stessi.
Non mi resta, perciò, che approfondire il caso concreto.
Lavori indispensabili in un edificio in comunione ereditaria: il caso concreto
Due fratelli avevano ereditato, dai propri genitori, gran parte di un edificio sito in provincia di Pisa. Si trattava del seminterrato e dei primi tre piani del fabbricato, mentre l’ultimo era già di proprietà esclusiva di uno di essi.
Negli anni, era sorta l’esigenza di realizzare alcuni lavori di manutenzione straordinaria. A quanto pare, però, non c’era alcun accordo in merito tra i comproprietari, anche in virtù della divisione ereditaria in corso tra i due successori. Solo al termine di questo procedimento, infatti, sarebbero state individuate le proprietà esclusive e, perciò, chi e per cosa avrebbe dovuto pagare.
Quindi, alla luce dello stallo descritto, uno dei fratelli avviava un accertamento tecnico preventivo. Il CTU nominato avrebbe avuto il compito di valutare gli interventi da eseguire, in ragione della loro urgenza e necessità.
Successivamente a tale procedimento, era, perciò, proposta la causa ordinaria allo scopo di vedere condannare il fratello che, secondo la versione dell’altro, non voleva eseguire alcunché e tanto meno compartecipare alle indispensabili spese di manutenzione del condominio.
La vicenda si è conclusa, però, con una cessata materia del contendere. Le parti, infatti, nelle more del procedimento, hanno entrambe convenuto sull’opportunità di procedere con i lavori necessari accertati dal CTU. Pertanto, sul punto, il Tribunale di Pisa si è limitato a specificare i criteri di ripartizione delle spese per compiere queste opere.
Condominio in comunione ereditaria: ripartizione spese comuni
Se in un condominio, come tanti, le spese vanno suddivise in proporzione al valore millesimale delle rispettive proprietà esclusive, nel caso di un compendio immobiliare in comproprietà, a seguito di una successione ereditaria, i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato vanno ripartiti in parti uguali.
Ovviamente questa conclusione sarà legittima soltanto fino a quando non verrà compiuta la divisione del cespite. Avvenuta questa, infatti, saranno individuati i beni comuni (ad esempio, le scale o l’androne) e distinte le singole proprietà private. In ragione di ciò, per la divisione delle spese condominiali, si applicherà l’art. 1123 c.c.
Nel caso in commento, invece, si trattava di un condominio minimo. Da un lato c’era la comunione ereditaria sui primi tre piani. Dall’altro c’era un proprietario esclusivo per il quarto piano.
Ebbene a proposito della ripartizione dei costi di manutenzione del fabbricato, il Tribunale di Pisa ha, giustamente precisato che «le spese andranno ripartite al 50 % fra i coeredi ove interessino esclusivamente i beni che fanno ancora parte della comunione ereditaria, mentre ove si tratti di opere che interessino beni non compresi nell’eredità dovranno seguirsi le norme ordinarie dettate in materia di condominio».
Condominio in comunione ereditaria: come agire in caso d’inerzia
Nel caso in commento il condominio in questione è minimo, visto che gran parte del medesimo è in comunione ereditaria e, a questa, si affianca un unico proprietario esclusivo. In ogni caso, il numero dei compartecipanti al fabbricato è irrilevante per risolvere l’impasse creato da chi si oppone all’esecuzione di lavori indispensabili sui beni condominiali.
In particolare, sto parlando del rimedio di cui all’art. 1105 c.c. Più precisamente, questa norma afferma che «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria (Art. 1105 co. 4 c.c.)».
Ebbene, se all’interno di un fabbricato in comunione ereditaria o parzialmente tale, qualcuno dei partecipanti ostacola, con la propria inerzia, la manutenzione straordinaria dell’edificio, si può ricorrere al Tribunale per risolvere il problema.
Il magistrato, infatti, stabilirà come procedere oppure valuterà se nominare un amministratore all’occorrenza.
A confermare tale conclusione è la sentenza in commento in cui si legge che «Alla fattispecie si applica l’art. 1105 cc, che attribuisce al singolo partecipante uno specifico strumento, per il caso in cui il partecipante alla comunione o al condominio resti inerte o in cui non sia possibile raggiungere una volontà della maggioranza per l’amministrazione della cosa comune.
La norma si applica anche al condominio minimo e anche agli interventi di manutenzione straordinaria».
Fonte: condominioweb