Superbonus per interventi trainati, chi si deve occupare delle pratiche per la cessione del credito?
Il Superbonus per gli interventi condominiali è riconosciuto esclusivamente per gli interventi che riguardano le parti comuni dell’edificio elencate nell’articolo 1117 del codice civile. In base alla legge, infatti, l’assemblea ha il potere di deliberare esclsuivamente in riferimento alle parti comuni, per le quali i singoli proprietari sono obbligati alla manutenzione in riferimento ai millesimi di proprietà. Sempre per legge l’assemblea non può invece deliberare in riferimento ad interventi sulle parti private di qualunque tipo essi siano, né obbligare i singoli proprietari a farsene carico. Allo stesso modo non è possibile richiedere all’amministratore di occuparsi di questioni che riguardano la proprietà privata. Queste disposizioni di legge si applicano, ovviamente, anche in riferimento al Superbous. Per cui non è ammesso che con la maggioranza richiesta per dare i via ai lavori di efficientamento energetico, pari al voto a favore della maggioranza dei presenti con almeno un terzo dei millesimi, sia possibile deliberare in merito al fatto che il general contractor si debba occupare anche di eventuali interventi su parti private. Quindi se qualche proprietario vule effettuare lavori all’interno del proprio appartamento, ad esempio come in questo caso la sostituzione degli infissi dovrà rivolgersi direttamente al fornitore e occuparsi di tutta la pratica direttamente, compresa la presentazione della documentazione necessaria per ottenere il visto di conformità per la cessione del credito e l’invio della relativa comunicazione all’Agenzia delle entrate FONTE: Repubblica a cura di Antonella Donati
SUPERBONUS 110% – Stato legittimo dell’immobile e condominio
comma 13ter, articolo 119, DL 34/2020 Cosa comportano il nuovo comma 13ter e la modifica della normativa? Nella sua prima versione il comma 13ter (articolo 119, DL 34/2020) prevedeva che la dichiarazione di stato legittimo degli immobili plurifamiliari fosse riferita solo alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi; tale norma è stata da ultimo modificata con il D.L. 77/2021. Cosa dice la nuova norma? Gli interventi oggetto di bonus 110, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo (art. 9bis, comma 1bis, DPR 380/2001). Nella CILA sono attestati: gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. Per gli interventi inerenti il bonus 110, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in difformità dalla CILA; c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al punto precedente; d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento. Cosa comporta la modifica? La norma è provvisoria; è stata introdotta da DL 77 del 31.05.2021 (entrata in vigore 01.06.2021) il quale deve essere convertito entro 60 giorni dalla pubblicazione. L’esenzione prevista dal comma 13bis riguarda solamente gli interventi oggetto di bonus 110; non ritengo si possa applicare alle detrazioni del 50% e del 90%. Il comma 13bis fa difatti riferimento agli “interventi di cui al presente articolo” (ossia, il 119) e non a quelli previsti dagli altri articoli (lo sconto in fattura per gli altri bonus è indicato nell’articolo 121). Nel caso in cui (come spesso avviene), debbano coesistere molteplici detrazioni, si correrà il serio rischio di decadere dai benefici fiscali per i bonus alternativi al 110 ove vengano riscontrati abusi / difformità. Nei contratti fino ad oggi esaminati non ho mai riscontrato un capitolato che prevedesse solamente opere al 110%, ma in tutti i casi erano presenti interventi inerenti anche le altre agevolazioni (50%, 90%). Il fatto che resti impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile (ultimo comma), comporta tutte le conseguenze negative in ordine all’accertamento, da parte della pubblica autorità, di eventuali irregolarità. Ritengo che se il tecnico compie il suo dovere, dovrà dare atto dello stato di fatto dell’immobile e delle eventuali problematiche esistenti; ciò provocherà una sorta di “autodenuncia” da parte del committente. Le eventuali conseguenze possono essere le più disparate: sanzioni ed eventuali ordini di demolizione. Circa questo secondo aspetto, ricordo che non tutti gli abusi possono essere sanati e che ogni caso va affrontato e ragionato singolarmente con il proprio tecnico di fiducia. Accertamento di inefficacia della Cila e sospensione dei lavori, con ovvie conseguenze in ordine al rispetto delle tempistiche di conclusione dei lavori. Ulteriori problemi evidenziati dalla dottrina: la Cila non permette varianti in corso d’opera; se la Cila non viene compilata in modo veritiero rischio, comunque, la revoca dei benefici fiscali; tale aspetto assume ancora più rilevanza circa la necessità di dichiarare che l’edificazione è stata completata (e non solamente iniziata) in data antecedente al 01.09.1967. FONTE: danea.it Hai bisogno di maggiori informazioni? Scrivici qui le tue esigenze e ti contatteremo quanto prima!
SUPERBONUS 110% – IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
La figura dell’amministratore condominiale ha subito negli ultimi anni un cambiamento relativo al suo ruolo e alla sua funzione: ad oggi, infatti, non è più da considerarsi unicamente il rappresentante del condominio, ma è divenuto centro di imputazione di nuovi rapporti giuridici, e conseguentemente, di nuove responsabilità.La sua figura professionale si occupa di pianificare, programmare ed organizzare tutte le attività di gestione e salvaguardia del patrimonio immobiliare realizzato in comunione. Il superbonus 110% nei condomini Il Superbonus è un’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio che eleva al 110%, su un periodo di 5 anni, l’aliquota di detrazione delle spese sostenute per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici e di abbattimento barriere architettoniche. In luogo della detrazione fiscale da parte del contribuente è prevista la possibilità di optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi utili all’intervento di efficientamento, banche o assicurazioni. In questo caso si dovrà inviare una comunicazione per esercitare l’opzione. Per esercitare l’opzione, oltre agli adempimenti ordinariamente previsti per ottenere le detrazioni, il contribuente deve acquisire anche: La conformità urbanistica del fabbricato oggetto dell’intervento; l’asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, che certifichi il rispetto dei requisiti necessari ai fini delle agevolazioni fiscali e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati; il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni. L’amministratore di condominio ha un ruolo centrale e, soprattutto, di grande responsabilità. Egli, infatti, deve adempiere a una serie di obblighi e di doveri: Individuare i tecnici abilitati verificandone i requisiti; Produrre la documentazione necessaria allo sviluppo del progetto; Individuare i soggetti che siano in grado di garantire al condominio la cessione del credito con sconto in fattura in modo tale da evitare esborsi; Coordinare le attività dei cantieri che verranno avviati; Risolvere gli eventuali problemi che, nello sviluppo del cantiere, potranno presentarsi; Gestire l’adeguata contrattualistica; Convocare le numerose assemblee acquisendo le conseguenti delibere che durante l’Iter descritto saranno necessarie; Assicurare ai singoli condomini interventi personali adeguati al conseguimento dell’idoneità ai dettati della norma in materia di superbonus. L’amministratore dovrà quindi avere una profonda conoscenza relativa a questa complessa materia e a quelle a questa contigue così da garantire ai soggetti coinvolti la necessaria tranquillità dell’intraprendere un’iniziativa, che, per dimensioni economiche e impegno operativo può equivalere ad una “ricostruzione” dell’immobile, e che assicura allo stesso una insperata nuova vita sia da punto di vista del comfort di utilizzo che da quello della possibile collocazione sul mercato. Ultimo inciso, chi deciderà di non affrontare questa sfida – si ritiene una stretta minoranza – rischia di veder scemare il valore di vendita o locazione del proprio immobile, in un mercato che diverrà denso di offerte di abitazioni di elevata classe energetica. FONTE: studiobmgroup.it Hai bisogno di maggiori informazioni? Scrivici qui le tue esigenze e ti contatteremo quanto prima!