Occorre, tuttavia, operare un bilanciamento fra interessi contrapposti che tenga conto di alcuni aspetti prioritari, quale può essere l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Se, per esempio, nell’edificio risiedono persone anziane e disabili, l’installazione dell’ascensore è sicuramente utile e necessaria e tale necessità prevale sul pregiudizio al godimento di una parte comune da parte di un solo condomino.

Il principio del bilanciamento degli interessi, con priorità all’eliminazione delle barriere architettoniche, è stato recentemente esaminato da una sentenza del Tribunale di Vicenza (sentenza n. 1370 del 1 luglio 2021), tenendo conto, ovviamente, di tutte le conseguenze dell’installazione dell’ascensore con riguardo alla stabilità e sicurezza dell’edificio.

Cosa si intende per innovazione

Le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20712 del 4 settembre 2017).

Premesso ciò, ai sensi dell’art. 1120, ultimo comma, costituiscono innovazioni vietate, quelle che recano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, pregiudicano il decoro architettonico o rendono inservibile all’uso e al godimento una parte comune anche ad un solo condomino.

La delibera assembleare con la quale i condomini decidano di installare un ascensore, nonostante i divieti appena citati, è annullabile su iniziativa anche di un solo condomino, il quale è chiamato a dimostrare i pregiudizi derivanti dall’installazione.

Quando prevale la tutela dei disabili per l’installazione dell’ascensore condominiale

La questione delle modifiche alle parti comuni per l’installazione di ascensore è strettamente correlata alla problematica del superamento e dell’abbattimento delle c.d. barriere architettoniche, essendo a pieno titolo l’ascensore un elemento accessorio di servizio (ormai) necessario per l’abitabilità effettiva di un appartamento allocato in posizione svantaggiosa per le persone portatrici di handicap o anziane.

In tale prospettiva “una sfumata, ridotta “fruibilità” di porzioni comuni dell’edificio, laddove indispensabile ed inevitabile per la collocazione del manufatto“, recede di fronte alla necessità di tutelare la salute delle persone anziane e disabili.

Al contrario, prevale l’interesse dei condomini oppostisi all’installazione dell’ascensore, qualora l’innovazione comporti che alcune porzioni comuni dell’immobile diventino inservibili, ovvero che la modifica pregiudichi od esponga a rischio la stabilità e la sicurezza del fabbricato.

Sulla base di tali considerazioni, il Tribunale di Vicenza, con la citata sentenza, ha rigettato il ricorso della condomina che si era opposta all’installazione dell’ascensore, in quanto non è stato dimostrato che la delibera di per sé prevedesse un’innovazione vietata.

In particolare, il sacrificio dedotto dalla condomina, consistente di una parziale modifica e riduzione della propria visuale diretta sull’entrata del portone di ingresso all’edificio condominiale, non potrebbe giustificare il divieto dell’installazione del manufatto.

Ciò in quanto “in un’ottica di bilanciamento di interessi quello lamentato costituirebbe “disagio” di fatto che non potrebbe certo equipararsi, e sarebbe pertanto destinato a cedere, all’impedimento della piena fruibilità degli appartamenti ai piani superiori.

Al riguardo si rileva come la condivisibile evoluzione giurisprudenziale, ispirata all’assetto normativo costituito dalle norme di legge ordinaria (sul superamento delle barriere architettoniche) ed ai valori costituzionali (diritto alla salute; tutela dei diritti fondamentali della persona), consenta di ritenere equiparabili le condizioni della disabilità (o invalidità) fisica in senso proprio e quelle dell’età avanzata (tutela degli anziani, a cui la giurisprudenza per convenzione riconosce rilevanza laddove l’età sia eccedente il limite dii 65 anni)“.

Come ha più volte affermato la Suprema Corte (tra le altre, Cassazione civile, sez. II, 27.12.20111 n. 28920), l’installazione dell’ascensore, rientrando tra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’art. 27, comma 1, legge 30 marzo 1971 n. 118 ed all’art. 1, comma 1.

DPR 27 aprile 1978 n. 384, costituisce innovazione che, ai sensi dell’art. 2 Legge 9 gennaio 1989 n. 13, deve essere approvata (è sufficiente sia approvata) dalla maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 1 e 2, c.c., purché siano rispettati i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c.

Di conseguenza, una volta accertata la regolarità formale della delibera assembleare, occorre verificare, innanzitutto, se l’installazione dell’ascensore pregiudica la stabilità e la sicurezza dell’edificio.

Poi, sulla base delle deduzioni del condomino opponente, è necessario accertare se il sacrificio affermato da quest’ultimo, si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l’innovazione comporta, rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di inservibilità la concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità (Cass. sent. n. 21342/2018).

Successivamente, il giudice è chiamato a verificare se prevale l’interesse del singolo condomino al maggior uso e godimento della cosa comune, o la tutela della salute delle persone anziane e disabili, per le quali l’installazione dell’ascensore rappresenti eliminazione di barriera architettonica.

Fonte: condominioweb

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In mancanza di diverse prescrizioni dei regolamenti locale o degli usi, l’articolo 896 accorda dunque al proprietario che subisce l’immissione di rami o radici la facoltà di costringere il vicino a tagliare i primi o il diritto di tagliare egli stesso le radici: in tal modo si pone il principio per cui è vietato invadere il fondo altrui con i rami e le radici dei propri alberi.

L’obbligo di rimozione dei rami

La ratio dell’articolo 896 c.c. è evidente: un albero, sia pure posto a distanza legale, non può per l’eccessivo sviluppo e la frondosità della chioma invadere la sfera di altri soggetti.

In altre parole la possibilità per il proprietario del fondo vicino di costringere “in qualunque tempo” il proprietario del fondo in cui l’albero è impiantato a recidere i rami pendenti, costituisce tutela della proprietà individuale, per cui il proprietario del fondo ha diritto di ottenere dal giudice ordinario la recisione dei rami del vicino che si protendono nella sua proprietà, restando comunque assicurati a protezione del paesaggio i rimedi, da chiunque azionabili, previsti dalla legislazione di settore per la tutela del paesaggio.

Se, dunque, tale limite non venga rispettato, il comportamento del proprietario degli alberi invadenti non può che rilevare sotto il profilo dell’abuso del diritto, in conseguenza del quale nasce immediatamente a suo carico un obbligo di rimozione, che incombe sul dominus non in quanto tale, ma quale autore di un illecito extracontrattuale (art. 2043 c.c.).

Assume pertanto funzione specificamente risarcitoria (reintegrazione in forma specifica, ex art. 2058 c.c., salvo il maggior danno, risarcibile a norma dell’art. 1556 c.c., in relazione all’art. 1223 c.c.).

La potatura a spese del vicino: un altro rimedio

Una recente sentenza della Cassazione ci ha ricordato che il vicino non può agire solo per invocare la condanna del proprietario ad eseguirne la potatura, esercitando in tal modo una domanda di tutela in forma specifica.

Nel caso esaminato la proprietaria di un terreno citava in giudizio le vicine per ottenerne la condanna al pagamento della somma necessaria per provvedere alla potatura di alcune piante insistenti sul confine tra le due proprietà, nonché il risarcimento del danno cagionato dai rami invadenti. Il Tribunale ordinava alle convenute di provvedere alla potatura delle piante.

Quest’ultime si rivolgevano alla Corte d’Appello, lamentando in particolare la violazione dell’art. 112 c.p.c., perché il Tribunale, a fronte di una domanda di risarcimento per equivalente, aveva pronunciato condanna risarcitoria in forma specifica, in tal modo incorrendo in vizio di ultrapetizione.

La Corte distrettuale riteneva che il Tribunale avesse errato nel condannare le convenute ad un facere specifico, rappresentato dall’esecuzione della potatura delle piante poste a confine tra i due fondi.

La proprietaria del terreno invase dai rami ricorreva in cassazione per violazione o falsa applicazione degli artt. 896 e 2058 c.c. in quanto la Corte etnea avrebbe erroneamente rigettato la domanda proposta con l’atto di citazione introduttivo del giudizio di merito, omettendo di esaminarla nel merito.

La decisione della Cassazione

Secondo i giudici supremi i giudici di secondo grado sono caduti in contraddizione. Infatti prima ha affermato che la domanda della proprietaria poteva essere introdotta o in forma specifica o per equivalente, e poi – dopo aver configurato la domanda di condanna delle proprietarie del terreno su cui la pianta insiste al pagamento della spesa occorrente per la sua potatura in termini di domanda per equivalente – ha omesso di esaminarne la fondatezza.

Come nota la Cassazione tale “confusione” deriva dalla convinzione della Corte che la potatura delle piante costituisca un’attività riservata al proprietario di queste ultime.

Ad avviso della Cassazione invece l’art. 896 c.c. non riserva affatto la potatura della pianta a favore del suo proprietario, ma si limita a prevedere che “Quegli sul cui fondo si protendono i rami degli alberi del vicino può in qualunque tempo costringerlo a tagliarli …”.

In base alla formulazione della norma, dunque, il vicino può agire per invocare la condanna del proprietario ad eseguirne la potatura, esercitando in tal modo una domanda di tutela in forma specifica; ma può anche agire per essere autorizzato dal giudice ad eseguire la potatura predetta, a spese del vicino che non vi provveda, formulando in tal guisa un’istanza di tutela per equivalente (Cass. civ., Sez. I, 27/10/2021, n. 30188).

Imprescrittibilità della facoltà di recisione dei rami e servitù contraria

L’articolo 896, 1° comma, stabilisce solo dei limiti legali della proprietà nell’interesse privato, in quanto regola l’esercizio di una facoltà già compresa nel diritto di proprietà, senza attribuire alcun diritto autonomo.

Il diritto di ottenere la recisione dei rami quindi è imprescrittibile.

Si deve escludere che il diritto di fare protendere i rami degli alberi del proprio fondo in quello confinante possa essere acquistato per usucapione perché l’art. 896 c.c., innovando la disposizione dell’art. 582 del c.c. del 1865, implicitamente lo esclude, riconoscendo espressamente al proprietario del fondo nel quale si protendono i rami degli alberi del vicino il potere di costringere quest’ultimo a tagliarli in qualunque tempo.

La ratio di tale scelta legislativa può cogliersi nella considerazione che la crescita dei rami sia opera della natura e, quindi, non possa costituire oggetto di un possesso, sufficientemente continuativo e che l’astensione del vicino dal taglio sia solitamente dovuta a mera tolleranza.

Fonte: condominioweb

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In una recente sentenza, la Cassazione ha fatto notare un aspetto a cui raramente si pensa. Di solito, la colpa del rumore la si dà a chi lo provoca, cioè al vicino che non si pone troppi problemi a spostare i mobili di notte o ad alzare la musica a palla. Ma se, invece, lui tenesse il volume dello stereo ad un livello accettabile e lo si sentisse ugualmente in altri appartamenti? Se si avvertissero i passi della vicina di sopra anche quando cammina con le pantofole e non con i tacchi? La conclusione è ovvia: la colpa, suggerisce la Suprema Corte, potrebbe essere addossata al costruttore, che non ha provveduto ad isolare come si deve le singole unità immobiliari. Significa, quindi, che per il danno da rumore in condominio chi paga il risarcimento può essere l’impresa che ha tirato su l’edificio? Pare proprio di sì, stando a quanto stabilito dagli Ermellini. Vediamo.

Rumore in condominio: quando c’è il risarcimento?

Il Codice penale prevede il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone in questi termini: «Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a euro 309». Il Codice aggiunge l’ammenda da 103 a 516 euro per chi esercita «una professione o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni».

La giurisprudenza ha sempre stabilito che per chiedere il risarcimento provocato dai rumori molesti il danno doveva interessare «una pluralità di persone». Recentemente, però, una sentenza della Corte d’Appello di Milano ha sancito che anche un solo vicino può pretendere di essere risarcito per il rumore del condomino.

Una cosa, però, non esclude l’altra. In pratica, resta valido il ragionamento finora espresso dalla Cassazione: affinché il rumore venga considerato talmente molesto da portare al risarcimento, deve raggiungere un numero imprecisato di persone. Potrebbe essere il caso di chi si mette a trapanare in casa per appendere un quadro alle 2 di notte o chi torna a casa alle 5 dal turno di lavoro e, anziché andare a dormire, guarda una partita di basket americano via satellite ad alto volume esultando ad ogni canestro. Tuttavia, non occorre che siano tutti i condòmini ad agire: basta che uno solo di loro prenda l’iniziativa e faccia una richiesta di risarcimento del danno morale.

Rumore in condominio: l’onere della prova

Che sia un solo vicino o l’intero edificio ad agire per chiedere il risarcimento del danno causato dai rumori molesti in condominio, chi fa la prima mossa deve dimostrare di avere subìto la lesione del diritto al riposo. In pratica, per ottenere il risarcimento occorre provare queste tre cose:

• che il vicino ha avuto una condotta illecita in violazione della legge o di obblighi contrattuali;
• che abbia provocato con la sua condotta illecita un danno apprezzabile ed attuale;
• che il danno sia conseguenza della condotta illecita, cioè che ci sia un nesso di causalità.

In altre parole, e secondo la Cassazione, «chi si rivolge ad un giudice deve provare che c’è stata una lesione alla qualità della vita che non può essere solo il semplice rumore. Qualsiasi prova potrà essere valida, ma sicuramente la più adatta è un certificato medico in cui si attestano l’assenza di riposo e le ripercussioni sulla salute. Inoltre, anche chi lamenta i rumori del vicino può essere risarcito per la lesione del normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria abitazione e del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, costituzionalmente garantiti e tutelati anche dall’articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo».

Rumori in condominio: chi paga?

Quando il danno è stato provocato dai rumori molesti in condominio del vicino che ha tenuto una condotta illecita, va da sé che a pagare il risarcimento sarà il vicino stesso. Tuttavia, sempre la Cassazione ha stabilito di recente che la lesione può essere causata da un difetto di costruzione per il mancato isolamento acustico. In questo caso, secondo la Suprema Corte, dovrà essere il costruttore a risarcire i proprietari delle varie unità immobiliari per il vizio tecnico.

La Cassazione ha confermato quanto previsto dagli articoli del Codice civile che riguardano i vizi della cosa compravenduta.
Dice, infatti, la normativa: «Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa». E ancora: «Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi».

Insomma, se il costruttore ha volutamente taciuto o ha nascosto sul fatto di non avere realizzato un corretto isolamento acustico tra i vari appartamenti, dovrà risarcire i condòmini per il danno da rumori molesti. Per sostenere l’onere della prova, di cui abbiamo parlato in precedenza, basterebbe una consulenza tecnica volta ad accertare il rumore di calpestio.

FONTE: laleggepertutti.it – di Carlos Arija Garcia

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Il periodo estivo, poi, non facilita di certo la pace in questi luoghi.

Ciò soprattutto nei posti di vacanza, dove spesso la gente non rispetta regole basilari creando litigi e dissapori.

Attenzione perché se il condominio ha questo documento le regole che contiene devono essere rispettate

A volte i contrasti si creano per motivi che potrebbero essere futili. Quante volte, infatti, si litiga perché si mette fuori la spazzatura in orari che non sono consoni.

Tante altre volte, invece, il litigio può scaturire dal comportamento troppo rumoroso di uno dei condomini.

Pensiamo ad esempio alla signora che abita al piano sovrastante e che utilizza l’aspirapolvere a qualsiasi ora!

La necessità e l’utilità del regolamento condominiale

Quando la situazione diventa esasperata, il primo passaggio da fare è verificare se esiste o meno, all’interno del condominio, un regolamento condominiale.

Nel regolamento condominiale solitamente contenute regole, stabilite dai condomini e che vanno assolutamente rispettate; queste regole riguardano in genere l’utilizzo della cosa comune, la ripartizione delle spese, diritti e obblighi di ciascun condomino.

E se il regolamento non c’è che succede?

L’adozione di un regolamento condominiale può essere richiesta anche da uno solo dei condomini. Deve però essere votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea.

I presenti in assemblea devono a loro volta rappresentare almeno la metà degli abitanti del condominio.

Secondo quanto sancito dall’art. 1136 c.c., il regolamento condominiale diventa obbligatorio nel caso in cui il numero dei condomini è di 10 unità.

Con il regolamento vengono solitamente poste limitazioni al gioco dei bambini, per limitare il disturbo degli altri condomini.

Vengono solitamente stabilite delle fasce orarie durante le quali è possibile o meno fare determinati tipi di attività. Questo per garantire il quieto vivere di tutti.

È importante sapere però che i regolamenti condominiali non possono in alcun modo vietare di possedere animali domestici, come cani e gatti, all’interno degli appartamenti.

Può invece essere limitato l’utilizzo del balcone. Seppure infatti di proprietà privata, non si possono ad esempio mettere sul balcone fioriere che sgocciolando andrebbero a creare disagi altri condomini.

FONTE: proiezionidiborsa.it

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