Superbonus 110% in condominio con Cilas al 31 dicembre 2022 o oltre

Gli emendamenti propongono di riaprire il termine, scaduto il 25 novembre 2022, a disposizione dei condomìni per presentare la Cilas e ottenere il Superbonus al 110% anche nel 2023. La nuova scadenza dovrebbe essere fissata al 31 dicembre 2022 o, nel caso in cui la legge venga pubblicata ed entri in vigore a ridosso della fine dell’anno, 15 giorni dopo l’entrata in vigore.

Ricordiamo che il Decreto “Aiuti-quater” (DL 176/2022) ha abbassato al 90% l’aliquota del Superbonus per i condomìni e gli edifici fino a 4 unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario a partire dal 2023.

Al momento, secondo il DL vigente, l’unico modo per usufruire della detrazione del Superbonus al 110% anche nel 2023 è aver presentato la CILAS, o aver richiesto il titolo abilitativo, entro il 25 novembre 2022.

Di fronte alle proteste degli operatori del settore, il Governo si è detto disponibile a valutare una modifica della scadenza del 25 novembre.

Gli emendamenti, annunciati dal capogruppo in commissione Bilancio al Senato e relatore del provvedimento, Guido Quintino Liris, sembrano quindi andare in quella direzione.

Cessione dei crediti e utilizzo degli F24

L’altra misura, contenuta nel pacchetto di emendamenti, riguarda la possibilità di sbloccare i crediti d’imposta già maturati attraverso lo strumento degli F24.

Lo strumento, caldeggiato dall’Associazione nazionale costruttori edili (Ance) e dall’Associazione bancaria italiana (Abi), consisterebbe in un meccanismo temporaneo. I crediti fiscali, bloccati nelle banche, potrebbero essere compensati con le somme relative agli F24 della clientela, che le banche stesse sono tenute a versare all’Erario.

Secondo le indicazioni di Ance e Abi, l’operazione riguarderebbe gli interventi già eseguiti nel 2021 e 2022 o in corso di ultimazione e sarebbe circoscritta ai periodi di imposta 2023-2027.

Come spiegato dal relatore, la palla è ora al Ministero dell’Economia per verificare le coperture.

FONTE: Edilportale

L'articolo Superbonus in condominio, la deadline per le CILAS potrebbe slittare al 31 dicembre o più in là proviene da Amministrazioni Borsato Treviso.

Attraverso le indagini della polizia giudiziaria sono venuti alla luce operazioni illecite, cioè sistemi finalizzati alla creazione di crediti d’imposta fittizi per lavori edilizi mai eseguiti, alla successiva “frammentazione” verso molteplici soggetti economici generalmente privi di consistenza economica e/o operativa e alla monetizzazione presso un istituto di credito.

La Cassazione è recentemente intervenuta sui ricorsi delle banche contro i sequestri da superbonus 110%, confermandoli.

I giudici supremi non hanno ritenuto condivisibile la tesi secondo cui, esercitata l’opzione per la cessione del credito, e dunque rinunciato dal beneficiario l’originario diritto alla detrazione, il credito stesso sorgerebbe – in capo al cessionario – a titolo originario, quindi depurato da qualunque vizio, anche radicale, che avesse eventualmente colpito il diritto alla detrazione.

In presenza di frode riguardante la spettanza del Superbonus in capo ai beneficiari originari, quindi, si è ritenuto legittimo disporre il sequestro preventivo dei corrispondenti crediti d’imposta, anche nel caso in cui i cessionari siano estranei al reato e, nell’acquistarli, abbiano agito con buona fede.

Secondo i giudici supremi, quindi, non si riscontra, l’estinzione di un diritto alla detrazione (in capo al beneficiario) e la contestuale costituzione di un credito (in capo al cessionario), né un fenomeno novativo di sorta, ma soltanto l’evoluzione – non la sostituzione – del primo nel secondo, espediente tecnico necessario per consentire quella cessione a terzi ritenuta dal legislatore un fattore ulteriormente incentivante la procedura, e, dunque, uno strumento ancora più utile per la ripresa economica del Paese, fiaccato dalla pandemia.

Non è possibile quindi affermare la piena autonomia tra il bonus edilizio spettante al beneficiario nella originaria forma di detrazione e il credito di imposta che nasce in capo al fornitore o al cessionario per effetto della comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’opzione di sconto in fattura o cessione del credito.

Questo principio vale soltanto per il superbonus (che è stato al centro di una serie di sentenze della Terza sezione penale della Cassazione di fine ottobre) o si deve estendere a tutte le detrazioni casa?

La questione è stata affrontata dalla Cassazione nella sentenza n. 44647 del 23 novembre 2022.

La vicenda

Nell’ambito di un’articolata indagine per truffa aggravata sui bonus facciate, il Tribunale annullava il provvedimento di sequestro impeditivo che aveva colpito il cassetto fiscale del cessionario (un istituto bancario), soggetto terzo in buona fede. Il Tribunale osservava, tra l’altro, che all’epoca dei fatti, in base alla normativa vigente, la circolazione dei crediti fiscali era consentita; inoltre faceva presente che non era emersa alcuna condotta illecita tenuta dal cessionario, parte offesa delle truffe contestate; di conseguenza il Tribunale riteneva che non fosse applicabile il sequestro impeditivo o quello finalizzato alla confisca ex artt. 322-ter e 640- quater c.p., evidenziando che i crediti fiscali non erano compresi neppure fra le cose indicate dall’art. 240 c.p., secondo comma, n. 2.

Il Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Treviso chiedeva l’annullamento di tale decisione per violazione di legge (artt. 253, comma 2, 324, comma 7, e 321, comma 1 c.p.c.). Infatti notava che i crediti d’imposta ceduti, ritenuti pacificamente inesistenti sulla base degli elementi indiziari emersi nel corso delle indagini, costituivano profitto o quantomeno prodotto del reato.

In ogni caso osservava che la circolazione dei crediti, impedita dal sequestro, avrebbe potuto aggravare le conseguenze del reato, rendendo difficoltosi i controlli da parte dei soggetti cessionari.

La decisione della Cassazione

La Cassazione ha annullato la decisione del Tribunale.

Secondo i giudici supremi non è possibile sostenere che la pacifica buona fede della persona offesa dai reati di truffa (l’istituto bancario), consentirebbe allo stesso istituto, così come a terzi cessionari incolpevoli, di far circolare i crediti fiscali (ovvero di portarli in compensazione con i crediti dell’Erario).

Tale tesi – ad avviso della Cassazione – giustificherebbe come pienamente legittimo e definitivamente acquisito dal cessionario un diritto di fatto fondato su presupposti inesistenti, che costituiscono reato e di cui si consentirebbe l’aggravamento delle sue conseguenze, ponendole tra l’altro totalmente a carico dell’Erario.

Del resto la normativa in materia non si ricava affatto detta conclusione, che legittimerebbe un inammissibile scollamento tra il presupposto per l’insorgenza del credito e il credito stesso: quest’ultimo, frutto di false fatturazioni, sarebbe azionabile e liberamente circolabile (ovvero potrebbe essere portato in compensazione) pur in assenza del primo.

Infine la Cassazione ha notato che il sequestro preventivo di tipo impeditivo implica l’esistenza di un collegamento tra il reato e la cosa e non tra il reato e il suo autore; di conseguenza possono essere oggetto del sequestro anche le cose in proprietà di terzo estraneo, se la loro libera disponibilità possa favorire la prosecuzione del reato stesso. I principi sopra detti valgono per la Cassazione a tutte le detrazioni casa.

Fonte: condominioweb

L'articolo Bonus facciate e truffe proviene da Amministrazioni Borsato Treviso.

Si è parlato di ciò in un edificio dove, secondo il racconto del condominio, è accaduto che i comproprietari di un immobile si fossero impossessati del sottosuolo, senza alcuna autorizzazione del fabbricato. Essendosi rifiutati di ripristinare lo status quo ante allo scavo, è sorta una diatriba. Per l’ente si trattava di un bene comune e, perciò, nessuna appropriazione poteva avvenire senza il consenso di tutti i proprietari.

In particolare, da questo contenzioso è scaturito un procedimento giudiziario, almeno per ora, culminato con la recente sentenza della Corte di Appello di Cagliari n. 310 del 12 ottobre 2022. All’ufficio sardo è stato attribuito il compito di risolvere la lite, ma anche di chiarire la natura condominiale del sottosuolo di un edificio e di stabilire, altresì, l’eventuale misura del risarcimento per l’occupazione abusiva del bene de quo.

Non mi resta, perciò, che approfondire le circostanze che hanno caratterizzato il caso concreto.

Sottosuolo in condominio: a chi appartiene? Il caso concreto.

In un fabbricato sardo, i comproprietari di un locale commerciale, posto al pian terreno, avevano deciso di effettuare una consistente ristrutturazione dell’immobile.

Ebbene, a detta del condominio, nell’esecuzione dei lavori progettati era stato abbassato il piano di calpestio originario dell’edificio.

Insomma, i condòmini de quo avevano ricavato dei locali dal sottosuolo, di fatto appropriandosi del medesimo. Ciò, però, era avvenuto senza autorizzazione dell’edificio.

Non essendo intervenuta alcuna composizione bonaria sulla vicenda, l’azione giudiziale era stata inevitabile. Dinanzi al competente Tribunale di Sassari, l’ente aveva, quindi, chiesto il ripristino dello status quo ante e il risarcimento del danno per l’occupazione abusiva del sottosuolo condominiale da liquidarsi in via equitativa.

Il primo grado di giudizio si concludeva, però, con il rigetto delle domande. Secondo l’ufficio in questione non era stata raggiunta alcuna prova sufficiente circa l’appropriazione. Di conseguenza non poteva nemmeno essere accolta la pretesa risarcitoria

In ragione di questo esito, per il condominio, l’appello diventava inevitabile. In tale sede, s’insisteva per l’integrale revisione della sentenza sui punti descritti.

In effetti, la Corte di Appello di Cagliari ha riconosciuto che gli appellati si erano appropriati del sottosuolo comune. Perciò, sono stati condannati al ripristino del bene allo stato originario. La domanda risarcitoria, invece, è stata respinta poiché il danno non è stato provato.

Sottosuolo in condominio: è un bene comune?

Come anticipato in premessa, il sottosuolo di un fabbricato non fa parte dei beni comuni elencati all’interno dell’art. 1117 c.c.

Tuttavia, per pacifica posizione giurisprudenziale, esso è considerato di proprietà del condominio. In assenza, infatti, di un titolo contrario, si tratta di una conclusione che si raggiunge per semplice presunzione «in materia di condominio, la zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, in mancanza di un titolo che ne attribuisca ad alcuno di essi la proprietà esclusiva, rientra per presunzione in quella comune tra i condomini. (Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 29925 del 18/11/2019)».

In particolare, la Cassazione giunge a tale conclusione anche in considerazione del disposto di cui all’art. 840 cod. civ., secondo il quale la titolarità del suolo si estende anche al sottosuolo «Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c… (Cass. sent. n. 6154/2016)».

Quindi, alla luce delle precedenti affermazioni giurisprudenziali, una volta accertata l’appropriazione del sottosuolo comune, per la Corte di Appello in esame è stato inevitabile concludere per il rispristino dello status quo ante. Il condominio, infatti, non aveva autorizzato alcuna iniziativa in tal senso.

I proprietari responsabili avevano, invece, limitato, indebitamente, l’uso e il godimento di un bene altrui «Nessuno di costoro, pertanto, può, senza il consenso degli altri, procedere all’escavazione del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, limiterebbe l’altrui uso e godimento ad essa pertinenti».

Occupazione sine titulo: brevi cenni sulla prova per il risarcimento

Ancora una volta, una corte di merito precisa che il danno da occupazione sine titulo non è automatico, che è collegato alla potenziale fruttuosità del bene e che è compito del presunto danneggiato dimostrare di aver perso delle occasioni di sfruttarlo o di aver subito un altro tipo di danno «Il condominio non ha dimostrato, e prima ancora neppure allegato, né di aver perso occasioni di sfruttamento del sottosuolo illegittimamente occupato, né di aver sofferto altri pregiudizi patrimoniali, lasciando così la sua pretesa sfornita di allegazione e prova».

Nel caso in commento, nulla di tutto ciò è stato comprovato.

L’ente, infatti, non ha potuto dimostrare che il sottosuolo era, anche, solo potenzialmente sfruttabile economicamente e/o di aver perso la possibilità di concederlo, previo corrispettivo, a qualcuno (come, invece, sarebbe possibile per un appartamento, a titolo di locazione). In ragione di ciò, il rigetto della domanda risarcitoria è stato inevitabile.

Fonte: Condominioweb

L'articolo Sottosuolo in condominio: a chi appartiene? proviene da Amministrazioni Borsato Treviso.

Questo, in sintesi, il contenuto di una recente ordinanza pronunciata dal Tribunale di Novara lo scorso 25 ottobre 2022.

Il caso concreto.

Nella specie un condominio, in persona del suo nuovo amministratore, aveva proposto un ricorso ex art. 700 c.p.c. per ottenere la consegna da parte dell’amministratore uscente di tutta la documentazione contabile, amministrativa, bancaria e contrattuale in suo possesso e relativa alla gestione del condominio medesimo.

A fondamento della domanda cautelare era stato allegato che il nuovo amministratore, a mezzo raccomandata, aveva invitato il precedente mandatario a provvedere al passaggio di consegne della documentazione condominiale senza ottenere alcun riscontro e che l’assemblea lo aveva quindi autorizzato a conferire mandato a un legale per agire giudizialmente nei confronti dell’amministratore cessato dall’incarico.

Il condominio sosteneva che quest’ultimo si era reso inadempiente all’obbligo di consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa alla gestione dei beni e dei servizi comuni, come previsto dall’art. 1129, comma 8 c.c. e dall’art. 1713 c.c., sussistendo quindi i requisiti del c.d. fumus boni iuris, in ragione dell’intervenuta nomina di un nuovo amministratore, e del c.d. periculum in mora, in ragione dell’impossibilità di gestione del condominio in assenza della documentazione a esso relativa.

Si era costituito in giudizio il vecchio amministratore, concludendo invece per il rigetto del ricorso, difettando nella specie i requisiti per legge necessari ai fini dell’accoglimento della domanda cautelare.

La mancata consegna della documentazione condominiale da parte dell’amministratore uscente.

Il Tribunale di Novara ha confermato che nel caso in cui il vecchio amministratore si rifiuti di consegnare al subentrante la documentazione relativa alla gestione del condominio è possibile richiedere un provvedimento urgente con la procedura cautelare di cui all’art. 700 c.p.c.

Nella specie l’esame del Giudice, come detto, è stato quindi indirizzato a verificare se nel caso concreto ricorressero i presupposti di legge di cui al fumus boni iuris e al periculum in mora.

Quanto al primo, il Tribunale ha ritenuto che dalla documentazione versata in atti emergesse l’avvenuta revoca assembleare del mandato dell’amministratore in carica e la contestuale nomina, quale nuovo amministratore, dell’attuale mandatario.

Queste circostanze legittimavano quindi la richiesta di restituzione della documentazione condominiale ancora a mani dell’amministratore revocato, giusto quanto disposto dall’art. 1129, comma 8, c.c. e dall’art. 1713 c.c. Nella specie, poi, l’eccezione sollevata dalla difesa del vecchio amministratore, secondo cui la revoca del mandato sarebbe stata illegittima, non ricorrendo alcuna delle gravi irregolarità previste dall’art. 1129, comma 12, c.c., era palesemente destituita di fondamento, essendo noto al contrario come l’assemblea possa revocare l’amministratore senza necessità di giustificazione alcuna e che le irregolarità di cui all’art. 1129, comma 12, c.c. riguardano invece le ipotesi di revoca giudiziale.

Quanto al periculum in mora, requisito pure richiesto dall’art. 700 c.p.c., il Tribunale ha invece osservato che la mancata consegna di tutta la documentazione relativa alla gestione condominiale da parte dell’amministratore uscente impedisce di fatto la gestione del condominio da parte dell’amministratore subentrante.

Pertanto, considerato che nel caso di specie la nomina del nuovo amministratore sembrava del tutto regolare, il Giudice ha ritenuto sussistente il dedotto pericolo derivante dalla mancata disponibilità della documentazione relativa alla gestione condominiale, con grave pregiudizio per lo stesso condominio e i suoi condomini.

Fonte: condominioweb

L'articolo Tutela urgente per il condominio privo di documentazione proviene da Amministrazioni Borsato Treviso.

Inoltre l’utilizzo dell’immobile non vale come possesso utile per l’usucapione, salva la dimostrazione di un’intervenuta interversione nei modi previsti dall’art. 1141 c.c. Questi gli utili chiarimenti contenuti nella recente sentenza n. 29924 pronunciata dalla terza sezione civile della Corte di Cassazione e pubblicata lo scorso 13 ottobre 2022.

I fatti di causa

La Corte di Appello di Campobasso aveva rigettato la domanda in via riconvenzionale spiegata dal soggetto che occupava un immobile che gli era stato consegnato sulla base di un contratto di locazione e, quindi, di un successivo contratto preliminare di compravendita, dichiarati entrambi nulli per difetto di forma.

Detta domanda era volta al pagamento di una somma di denaro a titolo di rimborso delle spese sostenute per delle riparazioni straordinarie resesi a suo dire necessarie per rendere abitabile l’immobile.

Il ricorrente in Cassazione si doleva del fatto che la corte di merito lo avesse qualificato come detentore qualificato, omettendo di considerare l’intervenuto mutamento del titolo, a suo dire attestato da una pluralità di condotte, quali la sostituzione della serratura di casa senza consegna di copia delle chiavi al proprietario, nonostante la sua richiesta, la mancanza di pagamento di pigioni o fitti, l’esecuzione di opere e, addirittura, il cambio di destinazione d’uso dell’immobile (che alla consegna era adibito a scuola e che era stato trasformato in appartamento.

La decisione della Suprema Corte

Con la decisione in rassegna la Cassazione ha chiarito che, qualora tra le parti della compravendita venga pattuita la consegna dell’immobile anteriormente alla stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, con la conseguenza che la relazione con la cosa del promissario acquirente è qualificabile come detenzione qualificata e non già possesso utile ad usucapionem, salva la dimostrazione di un’intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141 c.c. (si vedano: Cass., Sez. Un., 27 marzo 2008, n. 7930; Cass., 16 marzo 2016, n. 5211).

Inoltre la Suprema Corte ha precisato che la previsione di cui all’art. 1150 c.c. – la quale attribuisce al possessore, all’atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie e all’indennità per i miglioramenti arrecati – è di natura eccezionale e non può essere pertanto applicata in via analogica al detentore qualificato (si vedano: Cass., 28 novembre 2017, n. 28379; Cass., 30 giugno 2015, n. 13316), come è ad esempio il promissario acquirente del bene oggetto di un contratto preliminare di compravendita (si veda Cass., 22 luglio 2010, n. 17245).

A quest’ultimo quindi non spetta né il diritto all’indennità per i miglioramenti previsto dall’art. 1150 c.c. né quello di ritenzione previsto dall’art. 1152 c.c., che la legge attribuisce unicamente al possessore di buona fede e non anche al detentore, ancorché qualificato (si veda Cass., 22 marzo 2011, n. 6489).

Quanto agli elementi addotti dal ricorrente a conferma dell’intervenuta manifestazione esteriore del c.d. animus sibi habendi – ossia del fatto che lo stesso, con la propria condotta, avesse reso chiaro alla propria controparte la propria intenzione di possedere l’immobile come proprietario – i Giudici di legittimità hanno ritenuto che la relativa domanda fosse stata formulata in violazione del requisito previsto a pena di inammissibilità dall’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., che prevede la specifica indicazione degli atti processuali e dei documenti sui quali il ricorso si fonda.

A questo proposito si evidenzia come di recente la medesima Suprema Corte abbia nuovamente ribadito che in un contratto a effetti obbligatori, la traditio del bene non configura la trasmissione del suo possesso, ma l’insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata, salvo che intervenga una “interversio possessionis”, mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volontà di esercizio del possesso “uti dominus”, atteso che il possesso costituisce una situazione di fatto, non trasmissibile, di per sé, con atto negoziale separatamente dal trasferimento del diritto corrispondente al suo esercizio, sicché non opera la presunzione del possesso utile “ad usucapionem”, previsto dall’art. 1141 c.c., quando la relazione con il bene derivi da un atto o da un fatto del proprietario non corrispondente al trasferimento del diritto (Cass. civ., 22 ottobre 2021, n. 29594).

Fonte: condominioweb

L'articolo Contratto preliminare e migliorie apportate all’immobile proviene da Amministrazioni Borsato Treviso.

È proprio di questo che si è occupato il Tribunale di Roma con la sentenza n. 14417 del 5 ottobre 2022, stabilendo che chi si distacca dal riscaldamento condominiale continua a pagare non solo la manutenzione straordinaria e le spese di conservazione ma anche il consumo involontario. Analizziamo la vicenda sottoposta al giudice capitolino.

Distacco dal riscaldamento centralizzato: il caso

Un condomino proponeva impugnazione avverso la sentenza con cui il giudice di pace aveva rigettato la sua impugnazione avverso le delibere assembleari adottate dal condominio; tali decisioni disponevano a suo carico la contribuzione di spesa per i consumi involontari del servizio centralizzato di riscaldamento e per ulteriori spese connesse che, invece, si assumevano non dovute.

L’appellante contestava la decisione del primo giudice: a suo dire, il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento lo avrebbe esonerato da ogni contributo per le spese di consumo (anche involontario), imponendogli partecipare soltanto a quelle di manutenzione straordinaria e di conservazione di tale impianto.

Le spese per chi si distacca dall’impianto centralizzato

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 14417 del 5 ottobre 2022, conferma la sentenza di primo grado, rigettando l’impugnazione proposta dal condomino.

La questione sottoposta a giudice capitolino riguarda l’effettiva sussistenza o meno di un diritto all’esonero dalle spese di consumo involontario in ragione del distacco risalente a diverso tempo prima, essendo incontroverso, invece, il perdurante obbligo di contribuzione per quelle di manutenzione straordinaria e di conservazione dell’impianto, secondo quanto espressamente previsto dall’art. 1118, ultimo comma, cod. civ.

Il condominio, nell’attribuire all’appartamento dell’attore una quota di contribuzione del 22% rispetto ai millesimi della tabella di riscaldamento, ha fatto corretta applicazione della normativa in materia richiamata anche dal primo giudice con riguardo al cosiddetto consumo involontario (ex d.lgs. n. 120/2014).

Si tratta peraltro di una contribuzione che la stessa giurisprudenza, anche prima dell’entrata in vigore di tale normativa, aveva ritenuto comunque spettante nonostante il legittimo distacco dall’impianto centralizzato (ex multis, Cass., sent. n. 9426/2014).

A parere del Tribunale di Roma, pertanto, non appare configurabile alcuna violazione dei principi stabiliti nell’art. 1118, ultimo comma, cod. civ. che, in piena coerenza, legittima la contribuzione anche alle spese di consumo quando dal distacco derivino “aggravi di spesa per gli altri condomini“.

Nel caso di specie, peraltro, la dedotta disparità di trattamento che avrebbe determinato un “eccesso di potere” nei deliberati assembleari non è stata peraltro adeguatamente dimostrata da parte appellante.

La censura appare inoltre generica, non avendo parte appellante chiarito quali siano (fra quelle indicate) le spese specificamente non riconducibili alla “conservazione e messa a norma” dell’impianto centralizzato ai sensi dell’art. 1118 cod. civ.

In sintesi: il condomino che decide per il distacco dal riscaldamento centralizzato continua a pagare la manutenzione straordinaria, le spese di conservazione e il consumo involontario.

L’assemblea non può impedire il distacco

È appena il caso di concludere questa breve analisi ricordando che il diritto al distacco dall’impianto centralizzato di cui all’art. 1118 cod. civ. non può essere impedito dall’assemblea.

Secondo la Corte di Cassazione (Cass., sent. n. 18131 del 31 agosto 2020), secondo cui è illegittima la deliberazione che vieta al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento.

Nemmeno il regolamento potrà impedire il distacco al condomino, anche qualora abbia natura contrattuale. A tale conclusione è approdata la giurisprudenza, secondo cui la disposizione regolamentare che contenga un incondizionato divieto di distacco si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile emergente non solo dalle norme dirette a disciplinare il condominio, ma anche da quelle dirette al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l’uso razionale delle risorse energetiche (contabilizzazione del calore) ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale (Cass., sent. n. 32441 dell’11 dicembre 2019).

Fonte: Condominioweb

L'articolo Chi si distacca dal riscaldamento condominiale continua a pagare proviene da Amministrazioni Borsato Treviso.

In questo ambito, in un momento storico in cui le importanti e diverse detrazioni fiscali previste sino ad oggi hanno coinvolto molti condomini in ristrutturazioni, dalle facciate al tetto, il tema appare attuale, anche e soprattutto, al fine di comprendere quali azioni possono essere esperite dal condomino qualora subisca lesioni al proprio immobile e, in particolare, nei confronti di quale soggetto.

A tal riguardo, è utile rammentare che, invero, come riconosciuto nella sentenza in commento, Tribunale di Napoli n. 8430/2022, il condominio non può essere ritenuto estraneo a responsabilità qualora l’intervento non sia stato tempestivo per cui può aver concorso, con una condotta omissiva nel tempo e riferibile alla mancata manutenzione, alla causazione dei danni.

Parimenti, non possiamo dimenticare che l’appaltatore assume una obbligazione di risultato, per cui è tenuto a predisporre i mezzi necessari e propedeutici ad una esecuzione dell’opera esente da vizi.

Opere di manutenzione straordinaria, doveri e responsabilità del condominio e dell’appaltatore: la vicenda

Nella fattispecie in esame, la vertenza interessa la richiesta risarcitoria avanzata da un condomino in considerazione delle lesioni alle pareti ed al soffitto che si sono presentate nella propria abitazione e riconducibili agli interventi di rifacimento del lastrico solare per cui sono stati convenuti in giudizio il condominio e la impresa esecutrice.

Nel procedimento di primo grado, il Giudice di Pace ha ritenuto sussistenti i danni condannando in solido il condominio e l’appaltatore, previo esperimento di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) tesa ad accertare tanto lo stato del lastrico e dei suoi elementi che la adeguatezza o meno delle lavorazioni svolte.

L’impresa appaltatrice ha promosso appello avanti al Tribunale, chiedendo la riforma della sentenza, motivando che le lesioni non sarebbero riconducibili alle sollecitazioni realizzate nel corso ed a causa dei lavori, ma per la tardività con cui il condominio ha provveduto ad assumere la determinazione di procedere con le opere di rimessa in pristino della impermeabilizzazione del lastrico di copertura.

Il Tribunale ha ravvisato la infondatezza della censura sollevata, confermando la ragionevolezza e conformità al diritto della motivazione del Giudice di prime cure anche sulla base delle risultanze della CTU espletata.

Condominio e tardiva manutenzione straordinaria

Prima di trattare il profilo inerente la responsabilità dell’appaltatore, è opportuno sottolineare che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è investito dell’obbligo di assumere tutte le misure necessarie, mediante delibera ad hoc, per impedire che dalle parti comuni possa derivare un pregiudizio agli stessi condomini o a terzi.

Sul punto, in rispondenza e conformità al disposto di cui all’art. 2051 c.c., è confacente ribadire che, infatti, il condominio è chiamato a rispondere dei danni che possono essere cagionati dalle parti comuni alle proprietà esclusive dei condomini, o anche dei danni patiti da terzi, per omessa manutenzione.

In proposito, è noto e pacifico che grava sul condominio il dovere di vigilanza e manutenzione delle parti comuni, tra cui ricade certamente il lastrico solare, dal cui inadempimento ed inosservanza deriva la responsabilità da cose in custodia, come espressamente indicato dalla citata norma, secondo cui «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».

Ebbene, l’orientamento della Giurisprudenza, costante e consolidato in materia, ha, in molteplici occasioni, ricordato che «[…]qualora una porzione di proprietà esclusiva di un condomino subisca danni a causa di vizi delle parti comuni, il condominio risponde ai sensi dell’articolo 2051 del c.c. in qualità di custode dei beni e servizi comuni.

A tale fine, il danneggiato deve fornire la prova del nesso di causalità tra la res in custodia e il danno subito[…]» (Tribunale Pordenone, 13/08/2020, n.440, conformi Tribunale Reggio Calabria sez. II, 10/05/2021, n.644; Tribunale Milano sez. IV, 10/05/2021, n.3939).

Nella vicenda de qua, le risultanze della CTU hanno accertato e palesato che le lesioni contestate dal condomino sono «ascrivibili all’ossidazione dei ferri dovuta al non tempestivo intervento di ripristino dell’impermeabilizzazione del terrazzo di copertura» e, dunque, è imputabile al condominio una responsabilità, quanto meno concorrente con l’appaltatore, in quanto il ritardo nella esecuzione dei lavori al lastrico solare è stata concausa – come vedremo – del danno lamentato.

Ulteriormente, per una ampia trattazione della questione, è appropriato rilevare che per il compimento di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, il condominio ha l’obbligo di verificare l’adeguatezza della impresa alla quale si affidano i lavori con contratto di appalto in termini sia di competenze che qualifiche.

Con il termine culpa in eligendo si intende richiamare il parametro di imputazione disciplinato dall’art. 2049 c.c., rubricato “Responsabilità dei padroni e committenti”, secondo cui «I padroni e i committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e commessi nell’esercizio delle incombenze a cui sono adibiti».

Il suddetto profilo concerne la valutazione della decisione compiuta dal condominio sulla scelta della impresa, o meglio, il preventivo accertamento dei requisiti della stessa a svolgere i lavori indicati nel contratto d’appalto.

Qui, occorre dimostrare l’avvenuto conferimento di incarico in appalto ad una impresa inidonea ad effettuare le lavorazioni concordate affinché possa essere attribuita la responsabilità del condominio nella causazione di danni.

Appaltatore e responsabilità per danni

Venendo alla responsabilità dell’appaltatore, sappiamo che quest’ultimo, nell’esecuzione dei lavori appaltati, opera in autonomia, con propria organizzazione ed apprestando i mezzi a ciò necessari con modalità esecutive che devono rispondere alla diligenza professionale richiesta.

Da ciò, ne consegue che, qualora durante ed a causa della effettuazione delle opere commissionate si verifichino danni a terzi, l’impresa esecutrice ne è responsabile.

L’indirizzo della Giurisprudenza è concorde nel ritenere che «In tema di contratto di appalto e responsabilità con riguardo ai danni derivanti dall’esecuzione dello stesso, l’appaltatore deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione dell’opera in quanto il medesimo esplica l’attività contrattualmente prevista in piena autonomia, con propria organizzazione e a proprio rischio, con mezzi propri e curando le modalità esecutive per il raggiungimento del risultato.

Può configurarsi eccezionalmente una corresponsabilità del committente in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti dalla norma di cui all’articolo 2043 codice civile» (ex pluribus multis Corte appello Roma sez. VIII, 3/02/2022, n. 751).

Nel caso che ha dato luogo alla sentenza in commento, la CTU ha verificato ed appurato che l’intervento di apposizione della guaina non è avvenuta a regola d’arte e, per tale motivo, ciò ha contribuito allo sviluppo delle infiltrazioni nell’immobile della condomina.

Al contempo, è doveroso rilevare che di tale circostanza il Giudice di prime cure ne ha dato ampia illustrazione nella motivazione della sentenza emanata, richiamando sia estratti della consulenza d’ufficio resa nel giudizio che delle prove testimoniali assunte.

Alla luce delle considerazioni riportate, appare giusto e coerente il rigetto dell’appello ed anche la statuizione di primo grado che ha condannato in solido il condominio e l’impresa al risarcimento dei danni.

Fonte: Condominioweb

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Nonostante ciò, l’assemblea conserva il pieno e legittimo diritto di opporsi a tale perpetuatio. Ad esempio, perché è talmente sfiduciata verso il vecchio amministratore, al punto da non volergli riconoscere alcuna ulteriore facoltà, seppur temporanea.

Ebbene, in tale circostanza o in altre analoghe, in attesa di nominare il nuovo amministratore, il consesso potrebbe decidere di affidare la gestione ordinaria della cosa comune a una sorta di facente funzioni? È possibile riconoscere la figura dell’amministratore di fatto in condominio? L’amministratore di fatto ha il potere di recuperare gli oneri condominiali dai condòmini morosi?

Ha risposto a queste domande la recente sentenza del Tribunale di Salerno n. 2808 del 11 agosto 2022. Lo ha fatto discutendo e risolvendo un appello avverso una sentenza del Giudice di pace di Salerno con la quale il magistrato de quo aveva respinto un’opposizione a decreto ingiuntivo.

Non resta che descrivere, più approfonditamente, il caso concreto.

Amministratore di fatto in condominio: è possibile? Il caso concreto

In un fabbricato campano, una condòmina era in arretrato con le quote condominiali per un ammontare di circa 1.500 euro. Per questo motivo, il fabbricato chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo dal Giudice di pace di Salerno. L’ingiunta, però, non accettando pedissequamente l’ordine ricevuto, proponeva opposizione.

In tale sede, l’opponente eccepiva, in primis, il difetto di rappresentanza dei soggetti che, in nome e per conto del ricorrente condominio, avevano attivato il procedimento monitorio. Si trattava, infatti, di tre condòmini ai quali l’assemblea aveva affidato il compito di gestire il fabbricato in via informale, senza cioè conferire alcun incarico ufficiale di amministratori dell’edificio. Insomma, per questa ragione, l’ingiunta chiedeva la revoca del decreto.

L’esito dell’opposizione era negativo. Il Giudice di pace, infatti, confermava la validità del provvedimento opposto e la piena legittimità dei rappresentanti del fabbricato nel chiedere ed ottenere il decreto de quo.

La vicenda, perciò, si spostava dinanzi al competente Tribunale di Salerno quale giudice di appello, di fronte al quale la condòmina morosa riproponeva le stesse eccezioni formulate in prima istanza, auspicando un diverso esito della vertenza.

Purtroppo per l’appellante, anche il secondo grado di giudizio si risolveva con un nulla di fatto. Il Tribunale di Salerno, infatti, dichiarava l’appello infondato, confermava la legittimità del decreto in discussione e condannava l’istante al pagamento delle spese processuali.

Funzioni analoghe a quelle dell’amministratore: cosa dice la legge?

Nel nostro codice civile, a proposito dei poteri e della nomina dell’amministratore, c’è una disposizione molto interessante che, obiettivamente, ammette la possibilità che in un condominio ci possa essere un facente funzioni «In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore (art. 1129 co. 6 c.c.)».

La norma appena citata, quindi, pare contemplare l’evenienza che in un fabbricato non sia presente un vero e proprio amministratore, ma solo qualcuno che svolge compiti analoghi. Insomma, un mandatario del condominio, con pieni poteri di rappresentanza e di gestione ordinaria della cosa comune, ivi compresa la facoltà di recupero degli oneri condominiali arretrati.

Tali conclusioni sono confermate dalla sentenza in commento.

Assenza di una nomina formale: è possibile gestire il condominio?

Anche in assenza di una nomina formale, è possibile gestire il condominio al pari di un amministratore a tutti gli effetti «pare condivisibile il principio di diritto richiamato dal primo giudice secondo cui, indipendentemente da una investitura formale da parte della assemblea, possa essere considerato amministratore del condominio “colui a cui i condomini abbiano conferito l’incarico per l’espletamento delle relative funzioni”».

Sarà, però, necessario che tale potere sui generis sia stato conferito dall’assemblea «dal deliberato in atti quel che emerge è la volontà dei partecipanti alla comunione di voler attribuire, ai condomìni…, il compito di provvedere alla gestione ordinaria del condominio, tra cui, com’è noto, rientra il potere di rappresentanza dei condomìni ed il potere di agire in giudizio al fine di ottenere la riscossione degli oneri condominiali».

Il Tribunale di Salerno ammette, perciò, la possibilità di un amministratore di fatto in condominio, individuando nel citato disposto dell’art. 1126 co. 6 c.c. e nel diritto societario il riconoscimento di tale figura anche in ambito condominiale «La disposizione in esame sembra riconoscere la possibilità di gestire il condominio anche per il soggetto sprovvisto di nomina formale, in quanto, dall’obbligo per colui che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore di esporre i suoi dati, al fine di essere conosciuto dai terzi e dai condomini, deriverebbe il riconoscimento giuridico da parte dell’ordinamento» e ancora «l’amministratore cd. di fatto, ben può essere mutuata dal diritto societario, nella cui materia trova ingresso esplicitamente nel caso in cui l’ingerenza nella gestione della società manifesti i caratteri della sistematicità e della completezza (cfr. Cass. Civ. sentenza n. 21730/2020)».

È in ragione di tali considerazioni che l’ufficio campano, in piena adesione col magistrato espressosi in primo grado, ha considerato i rappresentanti del fabbricato pienamente legittimati ad agire per il recupero delle quote arretrate. Essi, infatti, erano stati investiti di tale potere dal consesso e perciò potevano regolarmente chiedere ed ottenere il decreto ingiuntivo a carico della condòmina morosa.

Fonte: Condominioweb

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Tuttavia la giurisprudenza ha affermato che, gli interventi di riparazione alla colonna fecale destinata a servire solo alcuni appartamenti in condominio, ed i relativi danni, devono essere ripartiti tra questi ultimi, con esclusione dei condomini che non utilizzano la colonna (Trib. Napoli 27 giugno 1992 n. 8205).

Il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i compartecipi viene meno, difatti, se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l’esistenza o per l’uso (ovvero siano destinati all’uso o al servizio) di alcune soltanto delle unità immobiliari.

Discorso diverso però se un condomino servito dalla colonna fecale (che intasandosi procura danni a terzi) si distacca volontariamente dalle tubazioni condominiali per evitare di risarcire il danneggiato.

Tale comportamento è particolarmente grave se tale operazione viene compiuta nel corso delle indagini peritali.

Conduttura fognaria occlusa, danni a terzi e distacco volontario del condomino per sottrarsi al pagamento dei danni: la vicenda

Un condominio era stato condannato a risarcire un condomino dei danni causati dall’intasamento dell’impianto fognante condominiale e conseguente fuoriuscita di liquami.

Sulla base di un’apposita delibera l’importo pagato era stato addebitato pro quota ai condomini danneggianti, compresa la proprietaria di due locali deposito posti al piano seminterrato del caseggiato.

Quest’ultima però impugnava la delibera sostenendo di non essere tenuta a contribuire al pagamento dei danni in quanto entrambe le sue unità immobiliari non erano mai state collegate né all’impianto idrico né a quello fognario del condominio; di conseguenza l’attrice si riteneva del tutto estranea alla vicenda oggetto del risarcimento del danno e alla conseguente ripartizione tra i condomini delle spese derivanti dalla sentenza di condanna.

Il condominio riteneva irrilevante che i locali dell’attrice non fossero allacciati alla rete fognaria condominiale, in quanto, essendo l’impianto fognario di proprietà comune ed indivisibile, in qualsiasi momento, la stessa attrice avrebbe potuto collegarsi ad esso; di conseguenza anche la distaccata era tenuta a concorrere alla spesa deliberata con l’impugnata delibera, in base alla tabella millesimale di proprietà.

La decisione del Tribunale ed il reato di frode processuale ex art. 374 c.p.

Il Tribunale ha dato torto all’attrice. Il problema è che durante le operazioni peritali il CTU si è reso conto che il liquido colorato immesso nei servizi igienici posti all’interno dei due locali non ha mai raggiunto la pozzetta pubblica posta sulla strada perché nelle more dell’esecuzione annunciata del saggio da eseguire, la condotta fognaria a servizio dei locali dell’attrice è stata recisa e rimossa dal suo sito facendo cadere l’acqua colorata sul pavimento del vano deposito interrato.

Naturalmente secondo lo stesso giudice tale manomissione, operata nel corso delle indagini peritali, è stata eseguita solo da chi ha ritenuto di poterne trarre vantaggio.

In considerazione dei fondati dubbi sull’integrazione del reato di frode processuale ex art. 374 c.p. da parte della condomina, il giudicante ha fatto presente che avrebbe trasmesso gli atti alla Procura della Repubblica.

Tale figura di reato viene commessa da colui che, nel corso di un procedimento civile o amministrativo, al fine di trarre in inganno il giudice in un atto d’ispezione o di esperimento giudiziale, ovvero il perito nella esecuzione di una perizia, immuta artificiosamente lo stato dei luoghi o delle cose o delle persone (qualora il fatto non sia preveduto come reato da una particolare disposizione di legge è punito con la reclusione da 1 a 5 anni).

Il reato di frode processuale di cui all’art. 374 c.p., contenuto tra i delitti contro l’amministrazione della giustizia, è finalizzato a tutelare la genuinità della decisione giurisdizionale rispetto ad attività dirette ad alterare il materiale probatorio. In ogni caso il Tribunale ha sottolineato che, a prescinde da chi (e per quale ragione) ha operato il materiale distacco fra la parte di condotta di proprietà esclusiva e quella di proprietà condominiale, l’attrice non è riuscita a provare che il riscontrato distacco era stato praticato prima che dalla condotta comune si producessero infiltrazioni che avevano prodotto i danni a terzi.

Fonte: condominioweb

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Per poter esistere, il regolamento deve necessariamente essere redatto in forma scritta e modificato con le medesime modalità, non può esistere dunque un regolamento verbale, né tanto meno può essere modificato mediante il semplice accordo orale delle parti, senza che questo venga tradotto per iscritto.

Esistono tre tipi di regolamento condominiale:

• assembleare: approvato dalla maggioranza dei partecipanti, non può importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà.
• contrattuale: regola ulteriori aspetti della vita del condominio rispetto a quello assembleare. Ovvero quegli aspetti che il regolamento assembleare non può normare: materie diverse da quelle fissate dalla legge, deroghe alla disciplina condominiale ovvero i diritti di proprietà dei singoli condomini, esclusivi o su parti comuni. A differenza del regolamento assembleare, quello contrattuale può essere trascritto al fine di avere certezza circa la sua opponibilità ai terzi.
• giudiziale: creati dall’Autorità Giudiziaria a seguito dell’incapacità, da parte dei condomini, di pervenire alla formazione in sede assembleare.

Modifica del regolamento contrattuale: il caso

La vicenda genera dall’approvazione a maggioranza la modifica di una clausola di un regolamento condominiale contrattuale tramite l’aggiunta di un comma, il quale ha imposto il divieto di destinare le unità immobiliari e gli accessori a qualsiasi uso di pubblico locale.

La clausola originaria, invece, stabiliva che i locali dovevano essere utilizzati solo ad uso di civile abitazione, uffici, negozi, autorimesse e mai adibiti ad usi contrari all’igiene, alla decenza e al buon costume.

Il Tribunale di Biella ha dichiarato nulla la delibera condominiale in quanto approvata a maggioranza dei condomini e non all’unanimità nonostante avesse ad oggetto la modifica del regolamento condominiale, da adottarsi all’unanimità.

Il Condominio ha proposto appello avverso la sentenza del Giudice di primo grado, sostenendo che la delibera in questione si sarebbe limitata ad esplicitare un divieto già esistente, enunciando “in positivo” un divieto che era già specificato “in negativo”, tramite l’aggiunta di una clausola.

Gli appellati hanno chiesto il rigetto dell’appello.

La decisione della Corte di Appello di Torino

I Giudice di secondo grado, con la sentenza n. 914/2022, hanno sposato la tesi del Tribunale di Torino e hanno rigettato l’appello del Condominio.

La Corte ha infatti argomentato la decisione affermando che, qualora il divieto di destinare le unità immobiliari e gli accessori a bar-ristorante fosse già stata prevista nella clausola originaria, non si sarebbe avvertita la necessità aggiungere un ulteriore comma, che quindi non ha specificato nulla, ma ha innovato, e dunque modificato, il regolamento contrattuale, la cui approvazione deve, a pena di nullità, essere adottata all’unanimità dei condomini.

Regolamento di condominio contrattuale e clausole regolamentari

Come sancito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 943/1999, all’interno di un regolamento di origine contrattuale, occorre distinguere tra clausole contrattuali e clausole regolamentari che disciplinano l’uso dei beni comuni e pertanto risultano modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, Codice Civile.

Il regolamento di condominio contrattuale può anche contenere solo clausole di natura regolamentare per la modifica delle quali non sarà necessario il consenso unanime dei condomini bensì soltanto la maggioranza richiesta dall’art. 1136 c.c. Se invece il regolamento è misto, ovvero contiene clausole di natura contrattuale ed altre di natura regolamentare, quelle di natura contrattuale andranno modificate all’unanimità.

La trascrizione delle modifiche del regolamento condominiale contrattuale

Il regolamento di condominio contrattuale può essere o meno trascritto nei pubblici registri immobiliare, così da renderlo opponibile ai terzi.

Dopo ampia discussione, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6769/2018 ha affermato che non è soggetto a trascrizione tutto il regolamento condominiale, bensì solo le clausole aventi natura contrattuale.

Occorre pertanto, anche ai fini della trascrizione così come della modifica del regolamento, concentrarsi sulla natura delle singole clausole e non tanto sull’origine del regolamento che ben può contenere clausole di natura mista.

Quando una clausola del regolamento condominiale è di natura contrattuale pertanto, la relativa modifica deve dunque essere trascritta nei pubblici registri immobiliari se riguarda i diritti reali previsti dall’articolo 2643 c.c.

La Cassazione ha inoltre precisato come deve avvenire la trascrizione per essere efficace. Nella sentenza numero 17493/2014 ha affermato che “dalla nota deve risultare non solo l’atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell’atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva”.

La modifica del regolamento condominiale nel supercondominio

Così come nel condominio, anche il regolamento del supercondominio può dover essere modificato, e tale procedimento deve seguire quello ordinario relativo al regolamento del condominio ordinario.

Infatti, anche il regolamento del supercondominio può contenere clausole di natura assembleare e clausole di natura contrattuale. In base alla loro natura pertanto, per la modifica delle stesse, si applicano le medesime regole previste per il condominio ovvero:

• la modifica all’unanimità se si tratta di clausole aventi natura contrattuale con i relativi adempimenti pubblicitari;
• la modifica a maggioranza dei presenti rappresentati almeno la metà del valore dell’edificio se aventi natura assembleare.

Fonte:  Condominioweb

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