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Opere di manutenzione straordinaria, doveri e responsabilità

I lavori di manutenzione straordinaria in condominio sono ricorrente motivo di lite in quanto, sovente, da un lato, la decisione, ovvero la delibera per la loro esecuzione, avviene quando ormai la situazione di precarietà delle parti comuni, sulle quali occorre intervenire, ha comportato danni a singole proprietà, dall’altro non sempre l’impresa assolve alle obbligazioni assunte con il contratto di appalto a regola d’arte e con la diligenza dovuta dal professionista.

In questo ambito, in un momento storico in cui le importanti e diverse detrazioni fiscali previste sino ad oggi hanno coinvolto molti condomini in ristrutturazioni, dalle facciate al tetto, il tema appare attuale, anche e soprattutto, al fine di comprendere quali azioni possono essere esperite dal condomino qualora subisca lesioni al proprio immobile e, in particolare, nei confronti di quale soggetto.

A tal riguardo, è utile rammentare che, invero, come riconosciuto nella sentenza in commento, Tribunale di Napoli n. 8430/2022, il condominio non può essere ritenuto estraneo a responsabilità qualora l’intervento non sia stato tempestivo per cui può aver concorso, con una condotta omissiva nel tempo e riferibile alla mancata manutenzione, alla causazione dei danni.

Parimenti, non possiamo dimenticare che l’appaltatore assume una obbligazione di risultato, per cui è tenuto a predisporre i mezzi necessari e propedeutici ad una esecuzione dell’opera esente da vizi.

Opere di manutenzione straordinaria, doveri e responsabilità del condominio e dell’appaltatore: la vicenda

Nella fattispecie in esame, la vertenza interessa la richiesta risarcitoria avanzata da un condomino in considerazione delle lesioni alle pareti ed al soffitto che si sono presentate nella propria abitazione e riconducibili agli interventi di rifacimento del lastrico solare per cui sono stati convenuti in giudizio il condominio e la impresa esecutrice.

Nel procedimento di primo grado, il Giudice di Pace ha ritenuto sussistenti i danni condannando in solido il condominio e l’appaltatore, previo esperimento di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) tesa ad accertare tanto lo stato del lastrico e dei suoi elementi che la adeguatezza o meno delle lavorazioni svolte.

L’impresa appaltatrice ha promosso appello avanti al Tribunale, chiedendo la riforma della sentenza, motivando che le lesioni non sarebbero riconducibili alle sollecitazioni realizzate nel corso ed a causa dei lavori, ma per la tardività con cui il condominio ha provveduto ad assumere la determinazione di procedere con le opere di rimessa in pristino della impermeabilizzazione del lastrico di copertura.

Il Tribunale ha ravvisato la infondatezza della censura sollevata, confermando la ragionevolezza e conformità al diritto della motivazione del Giudice di prime cure anche sulla base delle risultanze della CTU espletata.

Condominio e tardiva manutenzione straordinaria

Prima di trattare il profilo inerente la responsabilità dell’appaltatore, è opportuno sottolineare che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è investito dell’obbligo di assumere tutte le misure necessarie, mediante delibera ad hoc, per impedire che dalle parti comuni possa derivare un pregiudizio agli stessi condomini o a terzi.

Sul punto, in rispondenza e conformità al disposto di cui all’art. 2051 c.c., è confacente ribadire che, infatti, il condominio è chiamato a rispondere dei danni che possono essere cagionati dalle parti comuni alle proprietà esclusive dei condomini, o anche dei danni patiti da terzi, per omessa manutenzione.

In proposito, è noto e pacifico che grava sul condominio il dovere di vigilanza e manutenzione delle parti comuni, tra cui ricade certamente il lastrico solare, dal cui inadempimento ed inosservanza deriva la responsabilità da cose in custodia, come espressamente indicato dalla citata norma, secondo cui «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».

Ebbene, l’orientamento della Giurisprudenza, costante e consolidato in materia, ha, in molteplici occasioni, ricordato che «[…]qualora una porzione di proprietà esclusiva di un condomino subisca danni a causa di vizi delle parti comuni, il condominio risponde ai sensi dell’articolo 2051 del c.c. in qualità di custode dei beni e servizi comuni.

A tale fine, il danneggiato deve fornire la prova del nesso di causalità tra la res in custodia e il danno subito[…]» (Tribunale Pordenone, 13/08/2020, n.440, conformi Tribunale Reggio Calabria sez. II, 10/05/2021, n.644; Tribunale Milano sez. IV, 10/05/2021, n.3939).

Nella vicenda de qua, le risultanze della CTU hanno accertato e palesato che le lesioni contestate dal condomino sono «ascrivibili all’ossidazione dei ferri dovuta al non tempestivo intervento di ripristino dell’impermeabilizzazione del terrazzo di copertura» e, dunque, è imputabile al condominio una responsabilità, quanto meno concorrente con l’appaltatore, in quanto il ritardo nella esecuzione dei lavori al lastrico solare è stata concausa – come vedremo – del danno lamentato.

Ulteriormente, per una ampia trattazione della questione, è appropriato rilevare che per il compimento di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, il condominio ha l’obbligo di verificare l’adeguatezza della impresa alla quale si affidano i lavori con contratto di appalto in termini sia di competenze che qualifiche.

Con il termine culpa in eligendo si intende richiamare il parametro di imputazione disciplinato dall’art. 2049 c.c., rubricato “Responsabilità dei padroni e committenti”, secondo cui «I padroni e i committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e commessi nell’esercizio delle incombenze a cui sono adibiti».

Il suddetto profilo concerne la valutazione della decisione compiuta dal condominio sulla scelta della impresa, o meglio, il preventivo accertamento dei requisiti della stessa a svolgere i lavori indicati nel contratto d’appalto.

Qui, occorre dimostrare l’avvenuto conferimento di incarico in appalto ad una impresa inidonea ad effettuare le lavorazioni concordate affinché possa essere attribuita la responsabilità del condominio nella causazione di danni.

Appaltatore e responsabilità per danni

Venendo alla responsabilità dell’appaltatore, sappiamo che quest’ultimo, nell’esecuzione dei lavori appaltati, opera in autonomia, con propria organizzazione ed apprestando i mezzi a ciò necessari con modalità esecutive che devono rispondere alla diligenza professionale richiesta.

Da ciò, ne consegue che, qualora durante ed a causa della effettuazione delle opere commissionate si verifichino danni a terzi, l’impresa esecutrice ne è responsabile.

L’indirizzo della Giurisprudenza è concorde nel ritenere che «In tema di contratto di appalto e responsabilità con riguardo ai danni derivanti dall’esecuzione dello stesso, l’appaltatore deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione dell’opera in quanto il medesimo esplica l’attività contrattualmente prevista in piena autonomia, con propria organizzazione e a proprio rischio, con mezzi propri e curando le modalità esecutive per il raggiungimento del risultato.

Può configurarsi eccezionalmente una corresponsabilità del committente in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti dalla norma di cui all’articolo 2043 codice civile» (ex pluribus multis Corte appello Roma sez. VIII, 3/02/2022, n. 751).

Nel caso che ha dato luogo alla sentenza in commento, la CTU ha verificato ed appurato che l’intervento di apposizione della guaina non è avvenuta a regola d’arte e, per tale motivo, ciò ha contribuito allo sviluppo delle infiltrazioni nell’immobile della condomina.

Al contempo, è doveroso rilevare che di tale circostanza il Giudice di prime cure ne ha dato ampia illustrazione nella motivazione della sentenza emanata, richiamando sia estratti della consulenza d’ufficio resa nel giudizio che delle prove testimoniali assunte.

Alla luce delle considerazioni riportate, appare giusto e coerente il rigetto dell’appello ed anche la statuizione di primo grado che ha condannato in solido il condominio e l’impresa al risarcimento dei danni.


Fonte: Condominioweb

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