Cosa succede se i danni cagionati ad un condòmino, tramite un bene comune, sono in realtà stati causati dal comportamento di altro condòmino?
In particolare, a chi spettano il ripristino e le spese?
La risposta la troviamo nella sentenza della Corte d’Appello di Reggio Calabria, n. 679 del 3 dicembre 2021, che giunge a dirimere una complessa vicenda iniziata ben 13 anni or sono relativa proprio a questa fattispecie.
Il rapporto tra responsabilità e riparto spese: La pronuncia
La condòmina Tizia citava in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Reggio Calabria, il condòmino Caio ed il Condominio, allo scopo di far accertare che le infiltrazioni d’acqua al suo appartamento erano conseguenza degli interventi eseguiti da Caio, sia sull’area di sua esclusiva proprietà, sia sull’area condominiale oppure, nella denegata ipotesi, che erano derivate dalla cattiva manutenzione delle superfici interessate o della facciata condominiale, prima degli interventi di rifacimento.
Pertanto, Tizia chiedeva la condanna di Caio oppure di Caio in solido con il Condominio oppure di Caio in solido con il Condominio, ciascuno per il proprio titolo oppure del solo Condominio all’esecuzione delle opere necessarie ad eliminare definitivamente le infiltrazioni d’acqua ed al risarcimento dei danni, stimati in €. 15.000,00 o nella maggiore o minore somma determinata equitativamente comprensiva del ripristino dell’appartamento e del pregiudizio derivato dalla privazione del diritto di godimento del predetto immobile, anche in considerazione della patologia da cui era affetta Tizia.
Tizia chiedeva inoltre la conferma dei provvedimenti già adottati nella fase sommaria del giudizio ex art. 1172 c.c. (nuova opera e danno temuto) che la medesima aveva promosso, prima dell’attuale giudizio, nei confronti di Caio e del Condominio, chiedendo al Tribunale medesimo di accertare che le infiltrazioni che il suo appartamento stava subendo fossero immediata e diretta conseguenza delle opere di ristrutturazione dell’appartamento di Caio i cui lavori avevano interessato anche la terrazza a livello di proprietà ed uso esclusivo dello stesso Caio, con funzione di copertura degli appartamenti sottostanti – tra i quali, quello di Tizia – in difetto assoluto di autorizzazione condominiale.
Quindi, comprendiamo che l’odierno giudizio è in realtà la fase di merito dell’azione di denunzia di nuova opera / danno temuto che Tizia aveva promosso nel 2006 verso Caio ed il Condominio, conclusasi con CTU che aveva riscontrato che le infiltrazioni fossero da addebitare sia alla mancanza dei risvolti della guaina impermeabilizzante sui parapetti del terrazzo, sia al sistema di impermeabilizzazione del pozzo luce condominiale, oltra alla presenza di tubazione in ferro che attraversava, forando la guaina, la parete divisoria tra il suddetto pozzo e l’unità di Caio.
Di talché, il Tribunale, a conclusione di tale fase, ordinò che le opere di manutenzione e conservazione indicate dal CTU fossero poste, quanto al lastrico solare, a carico esclusivo di Caio, in deroga all’art. 1126 c.c., perché i difetti riscontrati dal CTU erano direttamente collegabili alle opere di intervento eseguite da Caio per realizzare la terrazza a livello del suo appartamento e fruirne meglio e non invece da ricollegare a difetti originari della cosa; quanto invece al torrino condominiale, il Tribunale decise di imporre le opere a tutti i condòmini secondo i criteri generali di cui all’art. 1123 c.c., non essendo emerso l’uso esclusivo o la proprietà esclusiva del torrino in capo a Caio.
Il problema derivava pertanto, apprendiamo leggendo la sentenza, dalla circostanza per cui le opere eseguite in esecuzione dell’ordinanza conclusiva della fase cautelare non avevano dato l’esito sperato, cioè non avevano eliminato le infiltrazioni.
Caio, costituitosi, affermava l’assenza di proprie responsabilità, addossandole al Condominio ed alla cattiva tenuta idraulica del torrino condominiale.
Il Condominio, dal canto suo, sosteneva che le opere realizzate sulla terrazza fossero state eseguite a regola d’arte, mentre le infiltrazioni ricreatesi nell’appartamento di Tizia fossero causate dal rifacimento della terrazza da parte di Caio, avvenuta all’insaputa del Condominio e senza alcuna sua autorizzazione.
Il Tribunale di Reggio Calabria decideva come segue:
- dopo aver disposto ulteriore CTU, il Giudice riteneva che le opere realizzate in ossequio all’ordinanza emessa a chiusura della fase cautelare promossa da Tizia, si fossero rivelate non eseguite a regola d’arte ed andassero quindi eseguite nuovamente ripartendo le competenze tra Caio e Condominio a seconda del tipo di intervento necessario;
- la domanda di risarcimento promossa da Tizia veniva accolta e il Tribunale condannava Caio ed il Condominio a rifondere €. 10.000,00 a titolo di danni equitativamente determinati a Tizia, ponendone il 90% a carico del Condominio ed il 10% a carico di Caio.
Avverso la pronuncia del Tribunale propone appello il Condominio, lamentando che il CTU del I° avesse escluso che le infiltrazioni derivassero dal terrazzo di copertura, proprio in virtù delle lavorazioni eseguite dal Condominio dopo l’ordinanza resa nella fase cautelare.
Rispetto al nesso di causalità tra le infiltrazioni di Tizia ed il rifacimento della facciata, poi, il CTU si era espresso in termini probabilistici (“è possibile che le infiltrazioni derivino …”) e non di certezza empirica, evidenziando che il perdurare del fenomeno era dipeso non tanto da vizi dei beni comuni, bensì dalle prove di allagamento della terrazza, che, stante l’eccessiva quantità d’acqua utilizzata, avevano causato il superamento della quota di gradino d’accesso, tanto da riversarsi nel pianerottolo del vano scala e determinare l’assorbimento nella parete divisoria causando un’occasionale infiltrazione – circostanza ammessa dallo stesso CTU.
Lamentava poi il Condominio che il CTU avesse totalmente omesso di considerare l’apporto causale dei lavori di ristrutturazione dell’appartamento di Caio che aveva inopinatamente modificato sia la struttura del terrazzo a livello, sia la scala di accesso al torrino dell’ascensore, con notevole diminuzione dell’originario vano, così da rendere l’onere di risarcimento del danno ascrivibile in via esclusiva a Caio, così come i danni arrecati a Tizia; nella denegata ipotesi, il Condominio sostiene invece che responsabilità e risarcimento, se ascritti sia al Condominio stesso che a Caio, vadano tuttavia graduati, attribuendo una quota di responsabilità maggiore in capo a Caio.
Caio si costituisce difendendo la sentenza di I°; Tizia, a sua volta, dopo aver ricevuto la notifica dell’appello da parte del Condominio, ha notificato suo atto di appello avverso la sentenza, che la Corte d’Appello qualifica ovviamente come incidentale, riunendo i due giudizi.
Tizia, costituitasi nell’appello promosso dal Condominio, aderisce allo stesso nella parte (e misura) in cui esso sia preordinato ad escludere la responsabilità del Condominio a favore della responsabilità esclusiva in capo a Caio; laddove invece l’appello debba intendersi come diretto a far valere l’infondatezza sic et simpliciter della domanda svolta da Tizia in I°, costei ne chiede il rigetto.
Nel merito, Tizia lamenta l’assoluta inadeguatezza dei lavori già eseguiti in esito alla ordinanza cautelare, chiedendo il confronto tra il CTU del I° ed il proprio CTP (cioè il consulente di parte di Tizia) ed insistendo nell’accoglimento della propria domanda volta ad ottenere l’esecuzione di tutte le opere necessarie a far cessare il problema.
La Corte d’Appello adita, svolta una terza CTU, richiesta dalla stessa Tizia, accoglie in parte sia l’appello del Condominio che quello di Tizia, rideterminando le quote di responsabilità tra Condominio e Caio.
Vediamo perché.
La causa del danno e il riparto della spesa
La CTU eseguita nel II° dimostra come le infiltrazioni all’appartamento di Tizia fossero derivate da una carenza di impermeabilizzazione sia del terrazzo di Caio che del torrino comune del Condominio, mentre nulla rilevava l’impermeabilizzazione carente della gronda.
Inoltre, le opere indicate dal CTU di I° si sono rivelate totalmente insufficienti all’eliminazione del fenomeno lamentato da Tizia, tant’è vero che il CTU del II° prescrive un rifacimento integrale del sistema di impermeabilizzazione del terrazzo di Caio così come del torrino condominiale, perché interventi parziali non sarebbero in grado di risolvere il problema.
La Corte, premessa questa evidenza fattuale, accoglie parzialmente gli appelli di Tizia e del Condominio, in quanto rileva che entrambi hanno chiesto la condanna in via esclusiva ad eseguire e sostenere le spese in capo a Caio, quale unico responsabile delle infiltrazioni, derivanti dalla sua condotta che aveva realizzato l’appropriazione abusiva di buon parte del vano del torrino ed aveva così compromesso il sistema di impermeabilizzazione del terrazzo e del suddetto torrino condominiale.
Ripercorsa la fase cautelare che portò all’ordinanza con cui il Tribunale imponeva i lavori individuati dal CTU al Condominio ed a Caio, ciascuno per l’area di sua competenza, la Corte sottolinea tuttavia come la condotta di Caio abbia di fatto alterato il bene comune originario (il torrino condominiale), causando parimenti danni all’unità sottostante di proprietà di Tizia; a questo punto, sostiene la Corte, si deve affermare che sia stata raggiunta la prova della specifica imputabilità soggettiva del danno, da ascrivere al fatto esclusivo del proprietario o titolare dell’uso esclusivo della terrazza, cosicchè costui è da ritenere custode, ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Ecco allora, continua la Corte, che non si deve fare applicazione, in questa fattispecie, del riparto dettato dall’art. 1126 c.c. per le spese di rifacimento e manutenzione del lastrico solare ad uso/di proprietà esclusivi, perché il danno non è stato generato dalla violazione degli obblighi di manutenzione da parte del Condominio, bensì dalla condotta solitaria del singolo condòmino (Caio).
Pertanto, lavori e spese per la terrazza a livello vengono imposti in via esclusiva e totale a carico di Caio.
Quanto al torrino, il discorso è invece differente: la Corte nota come sia stato acquisito, in fase istruttoria, il verbale dell’Assemblea condominiale di molto antecedente i fatti di causa dove veniva deliberata l’esecuzione dei lavori di manutenzione del torrino in parola, incluso il miglioramento del sistema di smaltimento delle acque piovane, con approvazione della relativa spesa, inserita nel rendiconto di quell’anno.
Cosicché toccherà al Condominio farsi carico delle opere e delle spese relative al rifacimento del torrino, con riparto ai sensi dell’art. 1123 c.c. – riparto nel quale rientreranno anche Tizia e Caio, quali condòmini.
Viene altresì accolta la domanda di ‘gradazione’ della responsabilità del Condominio e di Caio nei confronti di Tizia, così da attribuire a ciascuno una quota determinata in base al contributo causale di ognuno dei due manufatti al danno arrecato: il 65% viene imputato a Caio, in ragione dell’apporto causale dato dai lavori eseguiti malamente al suo appartamento ed alla terrazza, mentre il restante 35% spetta al Condominio, per i difetti costruttivi e l’usura del sistema di smaltimento delle acque meteoriche riscontrato sul torrino.
Essi sono quindi solidalmente responsabili verso Tizia, danneggiata, ma, nei rapporti interni tra loro, Caio risponde unicamente per il 65% ed il Condominio per il 35%.
Fonte: condominioweb