Il bonus del 110% sta generando notevoli grattacapi agli amministratori, i quali devono confrontarsi con assemblee condominiali online, assemblee in presenza, general contractor, modifiche legislative, circolari interpretative.
A seguito dell’esame di diverse proposte contrattuali del tutto sbilanciate in favore dell’impresa e/o del General Contractor, sarebbe opportuno che un amministratore che si trovi a gestire un’operazione di questo genere proceda con le seguenti cautele:
- Per quanto possibile (condomini permettendo), affiancarsi di professionisti e imprese conosciuti e fidati.
- Proporre all’assemblea la nomina di un legale al fine di assistere il condominio nell’ambito della sottoscrizione dei contratti proposti dalle imprese e dai professionisti. Se l’assemblea non acconsentirà alla nomina, l’amministratore potrà offrire un’ulteriore prova di aver fatto il possibile per tutelare i suoi amministrati.
- Sottoporre all’approvazione dell’assemblea ogni contratto (anche inerente la fase preliminare) al fine di ottenere un’autorizzazione alla sottoscrizione allegando altresì il documento al verbale.
Se all’interno di tali contratti vi fossero clausole le quali riguardano diritti personali, sarebbe necessaria un’autorizzazione a sottoscrivere da parte di ogni singolo proprietario; fare diversamente potrebbe esporre l’amministratore a notevoli rischi. Sebbene tale atteggiamento possa comportare dei rischi “politici” nel condominio (tradotto: revoca e nomina di un altro amministratore), le alternative sarebbero ben più pericolose.
Un esempio di clausole da attenzionare sono quelle dove si afferma che il condominio cede interamente il credito o concorda nell’applicare lo sconto in fattura. Come già più volte ribadito, il credito fiscale è un diritto personale e il suo utilizzo non può essere stabilito a maggioranza; per tale motivo per un amministratore sarebbe conveniente sottoscrivere un contratto contenente una clausola di questo genere solo dopo aver acquisito le relative dichiarazioni da parte di ogni singolo condomino.
Un’altra clausola potenzialmente “pericolosa” riguarda quella inerente le possibili varianti in corso d’opera; lasciare piena libertà all’impresa in ordine all’esecuzione di opere aggiuntive o di lavorazioni ulteriori rispetto a quelle preventivate rappresenta un rischio. Sarebbe preferibile, piuttosto, concordare in modo preciso le lavorazioni da effettuare ed, in caso di imprevisti, eventuali percorsi validati dalla Direzione Lavori (imprevisti che non devono però riguardare le opere già quantificate e individuate).
Nonostante l’intervento da parte del legale o le richieste di modifica del contratto formulate direttamente dal condominio, l’impresa potrebbe rifiutarsi di apportare variazioni al testo da predisposto; in questo caso la scelta spetterà ai condomini: cambiare fornitore o proseguire assumendosi i relativi rischi.
FONTE: Danea Blog