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Supercondominio: non si può rivalere sull’amministratore dell’edificio, ma sui condòmini

Il supercondominio che intende recuperare le spese del riscaldamento comune non può agire contro l’amministratore condominiale dei singoli fabbricati che compongono il super condominio, ma deve rivolgersi direttamente ai proprietari degli appartamenti della palazzina interessata.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 22954 del 22 luglio 2022.

Il caso

L’amministratore di un supercondominio aveva chiesto ed ottenuto dal tribunale un decreto ingiuntivo nei confronti di uno dei condomìni che formavano il complesso supercondominiale, per il pagamento delle spese relative all’impianto di riscaldamento centralizzato, comune alle palazzine condominiali.

La tesi del singolo condominio

L’amministratore del condominio ingiunto si era opposto sostenendo che la palazzina da lui amministrata non era legittimata passiva e che l’amministratore del supercondominio avrebbe dovuto agire contro i singoli proprietari morosi. Detto in altri termini, le parti del giudizio sarebbero i singoli proprietari e non i fabbricati, per cui il decreto ingiuntivo avrebbe dovuto essere emesso nei confronti dei singoli condòmini.

La tesi del supercondominio

Di contro, il supercondominio sosteneva invece che il pagamento delle spese relative all’impianto di riscaldamento comune era stato legittimamente richiesto all’amministratore del condominio, quale rappresentante in giudizio di tutti i singoli partecipanti. Sarebbe stato poi compito dell’amministratore della singola palazzina provvedere alla ripartizione delle spese tra i singoli proprietari.

La controversia è giunta davanti alla Corte di Cassazione, che ha accolto l’opposizione annullando l’ingiunzione di pagamento.

Supercondominio

La Corte ricorda anzitutto che, in tema di supercondominio, si applica la disciplina del condominio negli edifici prevista dagli art. 1117 e seguenti del codice civile. Di conseguenza, i partecipanti del supercondominio non sono le palazzine in condominio che compongono il supercondominio, bensì i singoli proprietari delle unità immobiliare allocate nelle diverse palazzine condominiali.

Spese supercondominiali

Questo vuol dire che, in tema di recupero delle spese condominiali relative alle parti condomini del supercondominio, l’amministratore del supecondominio stesso può (e deve) agire nei confronti dei singoli proprietari.

È errata la tesi sostenuta dal supercondominio, secondo la quale l’amministratore della singola palazzina è legittimato a ricevere l’ingiunzione di pagamento in quanto rappresenta tutti i condòmini nelle controversie contro i terzi.

Rappresentanza in giudizio

In realtà – spiegano i giudici di legittimità – l’amministratore di condominio rappresenta i condomini nei rapporti con i terzi “soltanto nelle controversie che riguardano interessi comuni al condominio, e non già nei rapporti che i singoli proprietari possono direttamente intrattenere con il supercondominio, di cui sono partecipanti”.

Con specifico riferimento al supercondominio, esso – si legge nella sentenza – “non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, cioè i condomìni, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condòmini, ossia una collettività di proprietari accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici”.

La decisione

Sulla base di tali premesse, la Cassazione ha stabilito che se la delibera è relativa al pagamento di quote inerenti alla ripartizione delle spese dei servizi del supercondominio, l’amministratore del supercondominio può chiedere l’adempimento delle rispettive quote di spesa direttamente ai singoli proprietari.

I precedenti

A sostegno della proprie decisione, la Corte richiama due proprie sentenze in argomento.

In una causa concernente l’opposizione contro un decreto ingiuntivo chiesto dall’amministratore del condominio di una palazzina di un più ampio complesso edilizio, per ottenere il pagamento delle spese del riscaldamento centrale, è stato stabilito che non sussiste la legittimazione di questo amministratore e non è necessario integrare il contraddittorio nei confronti dell’amministratore del supercondominio relativo alla centrale termica, quale unico legittimato a riscuotere i contributi, secondo il regolamento contrattuale, e neppure nei confronti degli amministratore delle altre palazzine (Cassazione n. 7946/1994).

In un altro caso, è stata dichiarata nulla, per contrarietà a norme imperative, la clausola del regolamento contrattuale di condominio, la quale preveda che l’assemblea di un supercondominio sia composta dagli amministratore dei singoli condomìni o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell’assemblea non sono derogabili dal regolamenti di condominio (Cassazione n. 19558/2013; n. 7894/1994).

Anche da tali precedenti si evince che legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvinti da un vincolo supercondominiale sono i singoli condòmini e non i condomìni.

FONTE: immobiliare.it

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