Mediazione e condominio: perché funziona meglio delle cause civili
Cattivi odori, palloni da calcio che rimbalzano abusivamente, alberi eccessivamente alti, escrementi di cani, escrementi di gatti, feste rumorose in piscina, cene interminabili al piano di sopra con ospiti fino a notte fonda… L’elenco può continuare all’infinito spingendo vicini contro vicini. Viviamo in case e palazzi che a volte sono troppo vicini. Sebbene non sia necessariamente una questione di conflitti di personalità, di solito è un problema di spazio. In alcuni casi, i vicini non hanno più spazio privato sufficiente per svolgere attività personali, senza sconfinare nella quiete e nella pace del prossimo. Inoltre, spesso accade che molti proprietari non abbiano mai incontrato i propri vicini. A parte un cenno superficiale di tanto in tanto, molti vicini sono dei perfetti estranei. I condòmìni sono una combinazione perfetta di complessità della gestione aziendale e vita personale, rendendo inevitabili le controversie. Le controversie condominiali possono comportare una serie di problemi tra proprietari di condomini, inquilini, e altri titolari di diritti reali utilizzatori a vario titolo, Amministratori di condominio o società di gestione condominiale. Le controversie di vicinato si dividono in genere in tre categorie: Rumorosità dei vicini; Ripartizione delle spese; Utilizzo delle parti comuni; Contrariamente a quanto si crede, molte di queste controversie finiscono davanti al giudice. I condomini spesso vedono respingere i propri ricorsi, oppure finiscono per trovarsi invischiati in cause civili pluriennali, costosissime e dall’esito incerto. A differenza di una decisione giudiziaria, la mediazione consente alle parti di raggiungere un accordo reciprocamente soddisfacente. I vicini fanno il loro accordo. Che cos’è la mediazione La mediazione è un approccio informale e volontario per risolvere le controversie invece di andare in tribunale. Una persona neutrale – un mediatore qualificato – facilita le negoziazioni tra i partecipanti per raggiungere una soluzione reciprocamente accettabile della loro controversia. La mediazione è riservata e non vincolante; il partecipante può interrompere il processo in qualsiasi momento. Se i partecipanti raggiungono una risoluzione, verrà scritto e firmato un accordo transattivo che sarà vincolante tra le parti. La mediazione è inoltre un mezzo per evitare costose spese legali e per contenere il contenzioso tra le parti in conflitto. Considera la possibilità di cercare un mediatore prima di invocare un’azione legale. La mediazione è particolarmente indicata per le controversie condominiali poiché possono essere scoperti interessi comuni e possono essere preservati i rapporti per una coabitazione serena. I rapporti sono un fattore essenziale nelle controversie condominiali in quanto le parti continueranno solitamente a stare in stretta vicinanza tra loro. Vantaggi della mediazione come processo di risoluzione delle controversie in condominio: Scegli tu il mediatore La mediazione è informale Il processo è privato e confidenziale – quanto detto in mediazione non può essere utilizzato in nessun procedimento successivo. Il procedimento di mediazione aiuta la comunicazione La mediazione evita un approccio “vinci-perdi” Spesso disinnesca le ostilità, chiarisce i problemi e amplia le opzioni anche se la controversia non è completamente risolta La mediazione preserva le relazioni e i valori della vita condominiale La mediazione è solitamente più veloce e meno costosa del contenzioso Consente ai partecipanti di decidere da soli come risolvere il caso piuttosto che lasciare la decisione a un giudice La mediazione è flessibile e le soluzioni possono essere adattate alle esigenze e agli interessi delle parti Quali sono controversie possono essere risolte in mediazione Il decreto legislativo 4 marzo 2010 n.28 (CU/ n. 53 del 05/03/2010) attuativo dell’art 60 della L. 18 giugno 2009, n. 69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali, all’art 2 prevede che oggetto di mediazione sono le controversie civili e commerciali vertenti su diritti disponibili. L’art.5 del decreto prosegue identificando le materie per le quali la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale e il condominio è una di queste. Cosa significa in concreto questo? Significa che per ogni controversia che abbia ad oggetto la materia condominiale, prima di presentarsi davanti ad un giudice è necessario avviare un procedimento di mediazione. Di seguito un elenco esemplificativo e non esaustivo delle controversie condominiali per cui è previsto l’obbligo di esperimento della procedura di conciliazione tra: proprietari su rumori, odori, fumo o altri problemi o reclami proprietario e condominio per quanto riguarda le manutenzioni, migliorie, innovazioni e ricostruzioni l’Amministratore e uno o più condomini un condomino e la società di gestione condominiale un locatario e un proprietario o il condominio altre questioni che coinvolgono i proprietari e il condominio sulla revisione delle tabelle millesimali, infrazioni al regolamento condominiale, etc impugnazione delle delibere assembleari Il tentativo di mediazione deve essere sempre esperito in ogni controversia in materia condominiale. Non sarà sufficiente partecipare al primo incontro ma è necessario aprire il procedimento di mediazione, dimostrando di aver realmente effettuato il tentativo di conciliazione. Di questo il mediatore da evidenza nel verbale di mediazione a conclusione del procedimento. I costi della mediazione in condominio: chi paga? Sebbene la mediazione sia un processo molto meno costoso del contenzioso, ha comunque dei costi che vanno presi in considerazione prima di procedere. Per il condomino sono previste le spese di consulenza legale e gli onorari dell’organismo di mediazione. Le indennità di mediazione potrebbero variare a seconda del valore della lite, della durata della mediazione e se si raggiunge o meno l’accordo conciliativo. Sono previste anche maggiorazioni in casi di particolare complessità. Le tariffe di mediazione nei casi di cui all’art. 5, commi 1-bis e 2 del D.Lgs. 28/2010, ossia quando la mediazione è condizione di procedibilità della domanda, prevedono che per l’incontro preliminare, l’organismo di mediazione non riceva compensi. Si tratta piuttosto di spese vive di avvio che andranno versate da ciascuna parte e che consistono in media in 40 euro più IVA per un valore della lite fino a € 250.000 e 80 euro più IVA per un valore della lite di valore superiore. (Si veda Consiglio di Stato, sentenza n° 5230 del 17 novembre 2015, con cui ha definitivamente riformato la sentenza 1351/2015 del T.A.R. del Lazio). L’obiettivo di contribuire alla riduzione dei processi grazie all’utilizzo della mediazione, si consegue anche attraverso il credito d’imposta riconosciuto alle parti. Infatti
Assemblea e spese, quando non serve il riparto?
Le spese possono essere: ordinarie ossia quelle necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni (ad esempio spese inerenti all’assicurazione del fabbricato, alla pulizia ed illuminazione delle scale, cortili, androne, al riscaldamento) e straordinarie ossia quelle derivanti da interventi eccezionali ed occasionali come ad esempio il rifacimento della facciata, della pavimentazione del cortile, della sostituzione della caldaia. Quando l’assemblea delibera una spesa approva altresì il piano di riparto ossia quel documento che contiene il prospetto di suddivisione della spesa tra tutti i condòmini. Può accadere, però, che l’approvazione della spesa da parte dell’assemblea avvenga sul costo complessivo dei lavori sulla base del preventivo presentato dall’impresa (ad esempio nel caso di lavori di manutenzione straordinaria) senza approvazione di un piano di riparto tra i singoli condòmini. In tal caso, in mancanza della predisposizione e approvazione di un piano di riparto che indichi chiaramente la quota di partecipazione di ciascun condòmino alla spesa deliberata, ci si chiede se la relativa delibera sia comunque valida e se i condòmini siano tenuti comunque a pagare anche in mancanza di piano di riparto. Nel presente articolo esamineremo la suddetta ipotesi con l’ausilio di una recente sentenza del Tribunale di Roma, n. 15012 del 28 settembre 2021 che, chiamato a decidere sulla impugnazione di una delibera assembleare, ha ritenuto infondato, tra gli altri, il motivo di invalidità relativo alla mancata approvazione di un riparto della spesa deliberata. Ma procediamo con ordine. Ripartizione delle spese: il riferimento normativo I criteri di ripartizione delle spese di gestione dei beni condominiali sono indicati nell’art. 1123 c.c.. In particolare, il primo comma prevede il criterio di ripartizione secondo i millesimi di proprietà, il secondo comma fa riferimento alla ripartizione secondo l’uso che ciascuno può fare della cosa comune nel caso in cui sia destinata a servire i condòmini in misura diversa ed il terzo comma riguarda la ripartizione delle spese a carico di coloro che traggono utilità dalle cose, in caso di condominio parziario. Ne deriva, pertanto, che salvo i casi particolari di cui ai commi 2 e 3 dell’art. 1123 c.c. ove rispettivamente si tratta di spese relative a cose destinate a servire ciascun condòmino in misura differenziata ( comma 2) nonché di spese relative a cose che servono solo una parte dell’intero fabbricato ( comma 3), il criterio prevalente è quello di cui al comma 1 dello stesso articolo che si riferisce alla spese relative a tutte le parti comuni dell’edificio, come da elencazione, non tassativa, di cui all’art. 1117 c.c.. Per cui, ai sensi del primo comma dell’art. 1123 cc., le spese si ripartiscono tra i condòmini secondo le tabelle millesimali ossia in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione. In primo luogo, dunque, va verificata l’eventuale sussistenza, nel regolamento condominiale, di una deroga convenzionale a criteri di ripartizione legale delle spese condominiali. La deroga può essere altresì contenuta in una delibera dell’assemblea approvata all’unanimità. In assenza di specifica deroga deve farsi riferimento alle tabelle millesimali. L’esistenza di un criterio generale e prevalente di ripartizione delle spese di cui all’art. 1123 comma 1 c.c., rispetto al quale gli altri due (commi 2 e 3) si pongono con carattere di specialità, logicamente fa venir meno il problema di un’eventuale mancanza di un piano di riparto della spesa deliberata in assemblea che sarà quindi legalmente ripartita in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascun condòmino, laddove gli altri due criteri non risultino applicabili. Quando, dunque, non serve il piano di riparto? Assemblea e spese, quando non serve il riparto? Il caso concreto Una condomina conveniva in giudizio il condominio chiedendo che venisse accertata e dichiarata nulla e o annullabile l’impugnata delibera assembleare relativa all’approvazione di lavori straordinari nell’edificio condominiale. Tra i diversi motivi di impugnazione, l’attrice sosteneva che la delibera fosse invalida poiché non era stato approvato il riparto delle spese e quote dei lavori deliberati. L’assemblea aveva deciso di effettuare lavori di manutenzione della facciata, dei balconi e delle terrazze ad uso esclusivo; sicchè, predisposto il capitolato, scelta la ditta incaricata di eseguire i lavori, l’assemblea deliberava il relativo costo senza approvazione del piano di riparto incaricando l’amministratore di ripartire la spesa sulla base delle tabelle vigenti. Il Tribunale accertava che non vi fosse nella specie alcuna deroga convenzionale di criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, né nel regolamento contrattuale di condominio, né in una delibera assembleare approvata all’unanimità. Riteneva, inoltre, pacifico che le opere deliberate in assemblea fossero relative a parti comuni del fabbricato trattandosi di manufatti deputati a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, escludendo per contro che si trattasse di opere su parti utilizzate in maniera parziale o ridotta dall’attrice rispetto alla restante compagine condominiale. Stabilito, dunque, che trattavasi di spese deliberate per la manutenzione di cose comuni ed accertata l’assenza di deroghe e casi particolari, il Tribunale stabiliva doversi applicare al caso di specie l’art. 1123 comma 1 c.c. secondo cui le spese relative alle parti comuni vanno ripartite secondo le tabelle millesimali ossia in misura proporzionale al valore della singola proprietà esclusiva. In questo caso, se manca l’approvazione del piano di riparto ossia la specifica suddivisione della spesa tra tutti i condòmini, la relativa delibera è comunque valida. Assemblea e spese, quando non serve il riparto? La decisione Il Tribunale respinge la doglianza di impugnazione della delibera relativa alla mancata approvazione di uno stato di ripartizione ritenendo come questo non costituisca motivo di invalidità del deliberato. La ratio di tale decisione trova il suo fondamento normativo nell’art. 1123 comma 1 c.c. poiché ciascun condòmino partecipa al pagamento delle spese di gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio in quanto obbligato propter rem. Ne deriva che a prescindere dalla redazione ed approvazione del piano di riparto, le spese deliberate dall’assemblea si ripartiscono tra i condòmini secondo le tabelle millesimali per cui nulla questio se manca il piano di riparto poiché la suddivisione delle spese si fa secondo semplici calcoli matematici. Per completezza va ricordato che l’unica conseguenza della mancata approvazione del riparto delle spese deliberate in assemblea è che, in caso di riscossione di quote non saldate nei confronti del condòmino moroso, l’amministratore potrà