Cessione del credito bonus casa
Cessione del credito bonus casa: chi invia la comunicazione il commercialista o il contribuente? Il soggetto tenuto ad eseguire la comunicazione di cessione del credito varia a seconda che trattasi di lavori fatti sulla casa o sul condominio Con l’introduzione dell’obbligo di acquisire il visto di conformità anche in caso di opzione per la cessione del credito o sconto in fattura esercitata a fronte degli altri bonus casa diversi dal 110% (quindi, anche per bonus ristrutturazione, ecobonus ordinario, ecc.) cambia il modello di comunicazione dell’opzione e cambia il soggetto tenuto ad effettuare l’adempimento. Il visto di conformità per gli altri bonus casa Ad estendere l’obbligo del visto di conformità anche altri bonus casa, nell’ipotesi di opzione per la cessione del credito o sconto il fattura, è stato il decreto contro le frodi nel campo delle agevolazioni fiscali, approvato dal Governo il 10 novembre 2021. Il modello di comunicazione dell’opzione all’Agenzia delle Entrate, dunque, ora cambia recependo la citata novità. Non cambia il termine di comunicazione che, continua ad essere quello del 16 marzo dell’anno successivo al sostenimento della spesa (vedi anche Bonus casa, entro quando comunicare la cessione del credito). Chi deve fare la comunicazione di cessione del credito A seguito della novità inerente il visto, la comunicazione dell’opzione, così come era previsto in caso di bonus 110, ora anche per gli altri bonus casa, deve essere eseguita: da chi rilascia il visto di conformità (commercialista, consulente del lavoro, ecc.) laddove trattasi di lavori eseguiti su singole unità immobiliari dall’amministratore di condominio (anche tramite intermediario abilitato) o da chi rilascia il visto di conformità, laddove trattasi di interventi eseguiti su parti comuni condominiali. In ogni caso, la comunicazione della cessione del credito relativa alle rate residue non fruite, sia per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari sia per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio, deve essere inviata esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità. FONTE: investireoggi.it
Superbonus per interventi trainati, chi si deve occupare delle pratiche per la cessione del credito?
Il Superbonus per gli interventi condominiali è riconosciuto esclusivamente per gli interventi che riguardano le parti comuni dell’edificio elencate nell’articolo 1117 del codice civile. In base alla legge, infatti, l’assemblea ha il potere di deliberare esclsuivamente in riferimento alle parti comuni, per le quali i singoli proprietari sono obbligati alla manutenzione in riferimento ai millesimi di proprietà. Sempre per legge l’assemblea non può invece deliberare in riferimento ad interventi sulle parti private di qualunque tipo essi siano, né obbligare i singoli proprietari a farsene carico. Allo stesso modo non è possibile richiedere all’amministratore di occuparsi di questioni che riguardano la proprietà privata. Queste disposizioni di legge si applicano, ovviamente, anche in riferimento al Superbous. Per cui non è ammesso che con la maggioranza richiesta per dare i via ai lavori di efficientamento energetico, pari al voto a favore della maggioranza dei presenti con almeno un terzo dei millesimi, sia possibile deliberare in merito al fatto che il general contractor si debba occupare anche di eventuali interventi su parti private. Quindi se qualche proprietario vule effettuare lavori all’interno del proprio appartamento, ad esempio come in questo caso la sostituzione degli infissi dovrà rivolgersi direttamente al fornitore e occuparsi di tutta la pratica direttamente, compresa la presentazione della documentazione necessaria per ottenere il visto di conformità per la cessione del credito e l’invio della relativa comunicazione all’Agenzia delle entrate FONTE: Repubblica a cura di Antonella Donati
Superbonus, si va verso la proroga della misura
Ieri è stato mosso il primo passo: la nota di aggiornamento del documento di economia e finanza 2021 ha previsto la possibilità di proroga degli incentivi fiscali per interventi di efficientamento energetico. Risultato? Il superbonus, cioè la detrazione del 110% verrà prorogato. Si fa riferimento al 2023, la misura oggi, salvo particolari proroghe è destinata ad esaurirsi il dicembre 2022, ma non è scritto in modo specifico che non possa essere prorogata oltre. Non solo: la nota fa riferimento al rinnovo delle misure di efficientamento energetico, ma non menziona l’esatto ammontare della detrazione. Come dire: ad oggi non posso escludersi ritocchi all’incentivo. È noto al riguardo che si sta discutendo di una detrazione unica (si dice al 75%, per tutti gli incentivi fiscali del comparto casa. Nota di aggiornamento del DEF, che cos’è? La Nota di aggiornamento al DEF (documento di economia e finanza), da qui l’acronimo NADEF è un documento che viene presentato dal Governo alle Camere entro il 27 settembre di ogni anno. Lo scopo è quello di aggiornare le previsioni economiche e di finanza pubblica del DEF in relazione alla maggiore disponibilità di dati sull’andamento del quadro macroeconomico e di finanza pubblica. La NADEF contiene altresì l’aggiornamento degli obiettivi programmatici, che tiene conto anche delle eventuali osservazioni formulate delle istituzioni UE competenti per quanto attiene al coordinamento delle finanze pubbliche degli Stati membri. Nota di aggiornamento del DEF, il comunicato stampa del Governo “Il percorso programmatico per il triennio 2022-2024 consentirà di coprire le esigenze per le ‘politiche invariate’ e il rinnovo di diverse misure di rilievo economico e sociale, fra cui quelle relative al sistema sanitario, al Fondo di Garanzia per le PMI, all’efficientamento energetico degli edifici e agli investimenti innovativi. Si interverrà sugli ammortizzatori sociali e sull’alleggerimento del carico fiscale. Sarà possibile gestire ulteriori interventi di sostegno alla crescita economica del Paese“. Ciò è quanto specificato dal Governo, sul proprio sito istituzionale, nel comunicato stampa reso al termine del Consiglio dei Ministri svoltosi ieri mattina. Nota di aggiornamento del DEF, proroga del superbonus Nella sostanza l’annuncio è stato letto, in continuità con quanto già anticipato (sarebbe meglio dire promesso) dal Presidente del Consiglio Draghi in sede di approvazione del PNRR quando fu preso l’impegno di inserire la proroga del superbonus, almeno di un altro anno, cioè fino al 2023, con la legge di Bilancio per l’anno 2022. Adesso le cose, economicamente parlando, volgono al meglio, gli indicatori sono positivi e quindi si ritiene possano esservi le risorse per prolungare il beneficio. Le detrazioni per interventi di ammodernamento o manutenzione degli edifici sono tante. Oltre al noto superbonus c’è la “storica” detrazione per interventi di ristrutturazione, il bonus facciate, ecc. Si tratta di misure che nella loro portata attuale, rispettivamente il 110%, 50% ed il 90%, vanno in scadenza il 31 dicembre 2021. Da più parti, specie in relazione al bonus facciate (oltre che per il superbonus) è stata chiesta la proroga. La bozza della Legge di Bilancio dovrà essere presentata alle Camere entro il 20 ottobre: lì vedremo – fisiologici ritardi a parte – che cosa sarà stato specificamente previsto. Qui tutti i documenti che compongono la NADEF 2021. Fonte: condominioweb.com
Cessione del credito sicura e aliquota differenziata in base al tipo di condominio
Possibili correttivi al bonus 110 per renderlo più facile e appetibile Ecco la cessione del credito sicura e aliquota differenziata in base al tipo di condominio. Possibili correttivi sono da valutare per il bonus 110. Al fine di renderlo più facile e appetibile. Perché sulla maxi-agevolazione di Stato non è tutto oro quel che luccica. Nonostante gli ultimissimi dati forniti dall’ENEA, sui lavori incentivati avviati, siano davvero molto incoraggianti. Sulla cessione del credito sicura e aliquota differenziata in base al tipo di condominio, in particolare, si è espressa Nomisma. Nel formulare alcune proposte per migliorare il bonus 110. E per renderlo proprio più facile, più accessibile ed anche più appetibile. In particolare, la società di consulenza Nomisma caldeggia già da subito la proroga del superbonus 110% al 2023. In modo tale da non far fermare i cantieri già nei prossimi mesi. Alla proroga, inoltre, andrebbe aggiunta la cessione del credito sicura. Ovverosia garantire, con la proroga, pure la certezza di questa alternativa. Al posto delle detrazioni fiscali in dichiarazione dei redditi. Secondo Nomisma, inoltre, con lungimiranza e con largo anticipo alla cessione del credito sicura e aliquota differenziata in base al tipo di condominio servirebbe associare pure la visione di medio periodo. Adottando, oltre alla proroga, anche un piano. Quello che punti a delineare già da ora lo scenario post 2023. Aliquota differenziata in base al tipo di condominio con il rincaro delle materie prime Oltre alla cessione del credito sicura, l’aliquota differenziata in base al tipo di condominio è stata proposta da Nomisma. A causa del persistente rincaro delle materie prime. E questo al fine di sterilizzare le distorsioni di mercato. Al riguardo già nelle scorse settimane l’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) ha lanciato l’allarme. Proprio sui rincari di alcune materie prime in edilizia. Dal rame all’acciaio e passando per i polietileni. Di conseguenza, la cessione del credito sicura e aliquota differenziata in base al tipo di condominio darebbero stabilità a tutta la filiera. Evitando peraltro il rischio di una nuova possibile crisi per il settore edile e delle costruzioni. Che da sempre rappresenta un volano per la nostra economia. FONTE: Investireoggi
Bonus 110% e contratti: riflessioni sull’assistenza legale
Il bonus del 110% sta generando notevoli grattacapi agli amministratori, i quali devono confrontarsi con assemblee condominiali online, assemblee in presenza, general contractor, modifiche legislative, circolari interpretative. A seguito dell’esame di diverse proposte contrattuali del tutto sbilanciate in favore dell’impresa e/o del General Contractor, sarebbe opportuno che un amministratore che si trovi a gestire un’operazione di questo genere proceda con le seguenti cautele: Per quanto possibile (condomini permettendo), affiancarsi di professionisti e imprese conosciuti e fidati. Proporre all’assemblea la nomina di un legale al fine di assistere il condominio nell’ambito della sottoscrizione dei contratti proposti dalle imprese e dai professionisti. Se l’assemblea non acconsentirà alla nomina, l’amministratore potrà offrire un’ulteriore prova di aver fatto il possibile per tutelare i suoi amministrati. Sottoporre all’approvazione dell’assemblea ogni contratto (anche inerente la fase preliminare) al fine di ottenere un’autorizzazione alla sottoscrizione allegando altresì il documento al verbale. Se all’interno di tali contratti vi fossero clausole le quali riguardano diritti personali, sarebbe necessaria un’autorizzazione a sottoscrivere da parte di ogni singolo proprietario; fare diversamente potrebbe esporre l’amministratore a notevoli rischi. Sebbene tale atteggiamento possa comportare dei rischi “politici” nel condominio (tradotto: revoca e nomina di un altro amministratore), le alternative sarebbero ben più pericolose. Un esempio di clausole da attenzionare sono quelle dove si afferma che il condominio cede interamente il credito o concorda nell’applicare lo sconto in fattura. Come già più volte ribadito, il credito fiscale è un diritto personale e il suo utilizzo non può essere stabilito a maggioranza; per tale motivo per un amministratore sarebbe conveniente sottoscrivere un contratto contenente una clausola di questo genere solo dopo aver acquisito le relative dichiarazioni da parte di ogni singolo condomino. Un’altra clausola potenzialmente “pericolosa” riguarda quella inerente le possibili varianti in corso d’opera; lasciare piena libertà all’impresa in ordine all’esecuzione di opere aggiuntive o di lavorazioni ulteriori rispetto a quelle preventivate rappresenta un rischio. Sarebbe preferibile, piuttosto, concordare in modo preciso le lavorazioni da effettuare ed, in caso di imprevisti, eventuali percorsi validati dalla Direzione Lavori (imprevisti che non devono però riguardare le opere già quantificate e individuate). Nonostante l’intervento da parte del legale o le richieste di modifica del contratto formulate direttamente dal condominio, l’impresa potrebbe rifiutarsi di apportare variazioni al testo da predisposto; in questo caso la scelta spetterà ai condomini: cambiare fornitore o proseguire assumendosi i relativi rischi. FONTE: Danea Blog
Bonus facciate: la nuova Guida
Bonus facciate, ovvero una detrazione dall’imposta lorda (Irpef o Ires) ed è concessa quando si eseguono interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, anche strumentali. Sono inclusi anche gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna. La detrazione è pari al 90% della spesa sostenuta, fruibile in dieci rate annuali di pari importo, senza alcun limite di spesa. Per intendersi: mente la detrazione del 50% è fruibile col limite massima di spesa di € 96.000,00 ad unità immobiliare, per il bonus facciate non ci sono limiti. SUPERBONUS DEL 110% La misura era stata indicata come il beneficio fiscale legato al comparto edilizio che avrebbe dovuto trainare quel settore nel 2020. Poi il Covid ed il sostanziale blocco delle attività produttive e subito dopo il superbonus l’hanno messo in secondo piano. Eppure la maggiore facilità di fruizione rispetto al 110% ha fatto sì che in concreto la misura recuperasse interesse. Dal febbraio 2020, data di rilascio della prima guida pratica ad oggi, varie sono state le indicazioni in materia date dall’Agenzia delle Entrate principalmente, se non esclusivamente, per il tramite di risposte ad interpello. Bonus facciate, ok anche per quella secondaria, se visibile dall’esterno e i balconi Tra gli interventi in un certo senso estensivi della misura rispetto a come disciplinata dalla legge n. 160/2019 (art. 1 commi 219-224) è utile rammentare, sulla scorta di quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate nel 2020 e 2021, che la detrazione spetta: per tutti i lavori sull’involucro esterno dell’edificio visibile dalla strada pubblica. Non è necessario che si tratti della facciata principale, può essere anche quella secondaria, né che la facciata sia visibile in toto, bastando che dalla strada pubblica sia visibile anche solo una parte della facciata medesima; per i balconi. La Guida si limita al riferimento al manufatto, ma è noto che la stessa Agenzia ha specificato che negli interventi agevolati al 90% vanno annoverati anche gli interventi manutentivi del “sotto-balcone, del frontalino, della pavimentazione e verniciatura della ringhiera metallica” (Risp. AdE n. 185 del 12 giugno 2020). Bonus facciate: scadenza cessione e sconto L’Agenzia, nella Guida, ricorda che il bonus facciate, grazie alla proroga contenuta nella legge n. 178/2020, scadrà il 31 dicembre 2021 e che in ragione di quanto disposto dall’art. 121 d.l. n. 34/2020 anche in relazione ai costi per questo intervento è possibile usufruire della cessione del credito e/o dello sconto in fattura. Sono in molti, già da tempo, a domandarne la proroga. È utile rammentare che le norme sul beneficio non contengono riferimento a specifici quorum deliberativi, sicché per la decisione in merito le disposizioni applicabili sono quelle codicistiche (art. 1136 c.c.) ovvero, ricorrendone i presupposti, le maggioranze semplificate di cui all’art. 26 l. 10/1991 riguardanti interventi di efficientamento energetico. Fonte: condominioweb.com
SUPERBONUS 110% – Stato legittimo dell’immobile e condominio
comma 13ter, articolo 119, DL 34/2020 Cosa comportano il nuovo comma 13ter e la modifica della normativa? Nella sua prima versione il comma 13ter (articolo 119, DL 34/2020) prevedeva che la dichiarazione di stato legittimo degli immobili plurifamiliari fosse riferita solo alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi; tale norma è stata da ultimo modificata con il D.L. 77/2021. Cosa dice la nuova norma? Gli interventi oggetto di bonus 110, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo (art. 9bis, comma 1bis, DPR 380/2001). Nella CILA sono attestati: gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. Per gli interventi inerenti il bonus 110, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in difformità dalla CILA; c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al punto precedente; d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento. Cosa comporta la modifica? La norma è provvisoria; è stata introdotta da DL 77 del 31.05.2021 (entrata in vigore 01.06.2021) il quale deve essere convertito entro 60 giorni dalla pubblicazione. L’esenzione prevista dal comma 13bis riguarda solamente gli interventi oggetto di bonus 110; non ritengo si possa applicare alle detrazioni del 50% e del 90%. Il comma 13bis fa difatti riferimento agli “interventi di cui al presente articolo” (ossia, il 119) e non a quelli previsti dagli altri articoli (lo sconto in fattura per gli altri bonus è indicato nell’articolo 121). Nel caso in cui (come spesso avviene), debbano coesistere molteplici detrazioni, si correrà il serio rischio di decadere dai benefici fiscali per i bonus alternativi al 110 ove vengano riscontrati abusi / difformità. Nei contratti fino ad oggi esaminati non ho mai riscontrato un capitolato che prevedesse solamente opere al 110%, ma in tutti i casi erano presenti interventi inerenti anche le altre agevolazioni (50%, 90%). Il fatto che resti impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile (ultimo comma), comporta tutte le conseguenze negative in ordine all’accertamento, da parte della pubblica autorità, di eventuali irregolarità. Ritengo che se il tecnico compie il suo dovere, dovrà dare atto dello stato di fatto dell’immobile e delle eventuali problematiche esistenti; ciò provocherà una sorta di “autodenuncia” da parte del committente. Le eventuali conseguenze possono essere le più disparate: sanzioni ed eventuali ordini di demolizione. Circa questo secondo aspetto, ricordo che non tutti gli abusi possono essere sanati e che ogni caso va affrontato e ragionato singolarmente con il proprio tecnico di fiducia. Accertamento di inefficacia della Cila e sospensione dei lavori, con ovvie conseguenze in ordine al rispetto delle tempistiche di conclusione dei lavori. Ulteriori problemi evidenziati dalla dottrina: la Cila non permette varianti in corso d’opera; se la Cila non viene compilata in modo veritiero rischio, comunque, la revoca dei benefici fiscali; tale aspetto assume ancora più rilevanza circa la necessità di dichiarare che l’edificazione è stata completata (e non solamente iniziata) in data antecedente al 01.09.1967. FONTE: danea.it Hai bisogno di maggiori informazioni? Scrivici qui le tue esigenze e ti contatteremo quanto prima!
SUPERBONUS 110% – IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
La figura dell’amministratore condominiale ha subito negli ultimi anni un cambiamento relativo al suo ruolo e alla sua funzione: ad oggi, infatti, non è più da considerarsi unicamente il rappresentante del condominio, ma è divenuto centro di imputazione di nuovi rapporti giuridici, e conseguentemente, di nuove responsabilità.La sua figura professionale si occupa di pianificare, programmare ed organizzare tutte le attività di gestione e salvaguardia del patrimonio immobiliare realizzato in comunione. Il superbonus 110% nei condomini Il Superbonus è un’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio che eleva al 110%, su un periodo di 5 anni, l’aliquota di detrazione delle spese sostenute per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici e di abbattimento barriere architettoniche. In luogo della detrazione fiscale da parte del contribuente è prevista la possibilità di optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi utili all’intervento di efficientamento, banche o assicurazioni. In questo caso si dovrà inviare una comunicazione per esercitare l’opzione. Per esercitare l’opzione, oltre agli adempimenti ordinariamente previsti per ottenere le detrazioni, il contribuente deve acquisire anche: La conformità urbanistica del fabbricato oggetto dell’intervento; l’asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, che certifichi il rispetto dei requisiti necessari ai fini delle agevolazioni fiscali e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati; il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni. L’amministratore di condominio ha un ruolo centrale e, soprattutto, di grande responsabilità. Egli, infatti, deve adempiere a una serie di obblighi e di doveri: Individuare i tecnici abilitati verificandone i requisiti; Produrre la documentazione necessaria allo sviluppo del progetto; Individuare i soggetti che siano in grado di garantire al condominio la cessione del credito con sconto in fattura in modo tale da evitare esborsi; Coordinare le attività dei cantieri che verranno avviati; Risolvere gli eventuali problemi che, nello sviluppo del cantiere, potranno presentarsi; Gestire l’adeguata contrattualistica; Convocare le numerose assemblee acquisendo le conseguenti delibere che durante l’Iter descritto saranno necessarie; Assicurare ai singoli condomini interventi personali adeguati al conseguimento dell’idoneità ai dettati della norma in materia di superbonus. L’amministratore dovrà quindi avere una profonda conoscenza relativa a questa complessa materia e a quelle a questa contigue così da garantire ai soggetti coinvolti la necessaria tranquillità dell’intraprendere un’iniziativa, che, per dimensioni economiche e impegno operativo può equivalere ad una “ricostruzione” dell’immobile, e che assicura allo stesso una insperata nuova vita sia da punto di vista del comfort di utilizzo che da quello della possibile collocazione sul mercato. Ultimo inciso, chi deciderà di non affrontare questa sfida – si ritiene una stretta minoranza – rischia di veder scemare il valore di vendita o locazione del proprio immobile, in un mercato che diverrà denso di offerte di abitazioni di elevata classe energetica. FONTE: studiobmgroup.it Hai bisogno di maggiori informazioni? Scrivici qui le tue esigenze e ti contatteremo quanto prima!